| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2009年11月18日 06:58 |
作者： |
李和裕 |
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⊙记者 李和裕
2009年是上海楼市空前“繁荣”的一年，其中豪宅市场的表现更是突出。昨天，来自上海世联的报告就显示，今年前十月上海均价5万元/平方米以上的豪宅的成交量同比均有100%以上的增长。但是，业内人士也指出，投资需求助长下的上海豪宅价格已经升至历史新高，资产价格泡沫风险无法忽视。
据介绍，今年1-10月上海有成交记录的住宅项目涉及1489个，其中成交均价超过5万元/平方米的项目有39个；这些豪宅项目共成交1139套，比2008年同期增长143.3%，比2007年同期增长15.9%；成交面积313376平方米，比2008年同期增长105.2%，比2007年同期增长22.5%；成交均价为65106元/平米，比2008年同期增长4.5%，比2007 年同期增长44.2%。
“豪宅市场的火爆是有其深层次原因的。”上海世联的分析师陈志鹏指出。如宏观层面，国内宽松的货币政策及国际经济的持续疲软成为主要的助长原因。创天量的信贷投放量在拉动经济发展的同时，也造成了通胀预期的上升，这使得资产保值增值需求大量增加。又如微观层面，投资需求无疑是推高豪宅的主要力量。“在目前特殊的经济背景下，豪宅投资的资金来源大体可以分为两类：专业的投资资金与非专业的投资资金。专业的投资资金是指专门、长期地活动在房地产行业的投资与投机资金，这类资金习惯于转手赚差价，且是‘快进快出’，其中包括国内投资资金与国外投资资金。非专业的投资资金主要包括普通的富裕家庭与个人以及产业资金进入房地产投资的资金，他们主要看重房产长期的保值增值功能。”
另外，今年以来上海楼市的全面回暖也在很大程度上缓解了开发商的资金压力，开发商在资金充裕的情况下乐于拿地、不怕拿高价地，因此高价地、“地王”必然催生高端项目，否则将会无利可图。
“虽然从长期来看，具备稀缺性和抗跌性特点的豪宅仍有升值潜力，但目前我们应该看到，不管是公寓豪宅还是别墅豪宅，价格都已经上升到了自2007年以来的最高点，资产价格泡沫或多或少已经存在，上海豪宅短期的升值空间已大幅缩窄。另外，在繁荣的背后存在着更多的隐藏风险，包括随着经济的持续回升而面临的加息与信贷收紧、房地产税收优惠政策的取消或到期、市场观望与调整预期的不断加深等，都会使得房产尤其是豪宅的购置成本、交易成本、持有成本上升，这可能会导致目前高价买入的房产短期内面临价格调整与无人接盘风险并存的局面，从而使得短期内豪宅投资的风险加大。”陈志鹏认为。
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