| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2012年08月29日 08:39 |
作者： |
胡廷鸿 |
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价值地产年会为楼市把脉
每经记者 胡廷鸿 发自深圳
上半年，由于一系列利好因素，多地楼市呈现回暖迹象。有观点认为，如果房价反弹明显，不排除国家再次出台更严厉的楼市调控政策。
在上周由《每日经济新闻》主办的2012年中国价值地产年会上，住建部政策研究中心主任秦虹预计，下半年会有一到两次降息，货币政策相对温和，但不能对下半年政策盲目乐观。
而中国房地产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，尽管外部的宏观经济的波动可能会阶段性地给行业带来窗口式行情，但宏观调控的基本导向和诉求没有发生本质调整。
房地产是“落水老妈”
“老婆老妈同时掉下水，你会先救谁？”这一经典的问题，被复旦大学房地产运营研究所所长蔡为民移植到房地产调控政策上。
8月24日，在中国价值地产年会上，蔡为民将房地产比作老妈，展开了房地产调控政策后市如何的话题。
二季度末，宏观经济增速下滑远超预期，市场各方人士也增加了对放松楼市调整政策的预期。
对此，秦虹表示，六、七月份房价的上涨与货币政策松动有直接关系，她预计下半年会有一到两次降息，货币政策相对温和，但不能对下半年政策盲目乐观。
陈啸天也认为，尽管外部的宏观经济的波动可能会阶段性地给行业带来窗口式行情，行业政策已经触底，但宏观调控基本导向和诉求并没有发生本质调整。
而蔡为民认为，2008年以来，中国调控房地产的目的在于防堵热钱进入楼市和优化产业结构。然而，由于地方政府过于依赖房地产行业，使得国家调控房地产的态度不是恨房地产，而是爱房地产。
据中国指数研究院统计数据显示，2010年全国土地出让金达2.7万亿元，同比增长70.4%。2011年全国130个城市土地出让收入下降为1.87万亿元，同比减少13%。
为此，蔡为民认为，在非常时期，国家会先救房地产。他表示，一线城市的泡沫并不严重，甚至经过这轮调整后会出现负泡沫，还有持续不断进入的购买力，而购买力的不可持续才是产生泡沫的关键问题。
商业地产风险被警告
然而，在持续不断的楼市调控政策之下，房地产行业的游戏规则和方向也发生了变化。秦虹认为，无论是民间投资还是企业投资，近年来都出现了明显的变化趋势。
一方面由于住宅受调控政策影响，投资获利空间减小，部分民间投资正向新型的证券化发展。资料显示，截至2011年12月31日，投向房地产领域余额为6882.31亿元，占资金信托总规模14.3%。
另一方面，随着房地产融资渠道被收紧，房地产开发对品牌和专业度的要求也越来越高，商业地产、产业地产开始逐渐兴起。
实际上，去年以来商业地产投资大幅增加，数据显示，2011年商业地产中商业用房投资7370亿元，办公投资2544亿元，分别增加了30.5%、40.7%。
秦虹认为，商业地产受国家产业机构的影响，由于城市产业结构调整，目前商业地产存在结构性的短缺。
而蔡为民则认为，中国年均商业地产需求1500万~2000万平方米，商业地产供应量存在过剩的风险。
目前，众多房企都尝试向旅游、商业、养老等细分市场转变，但真正成功的企业并不多见。对此，陈啸天认为，现实环境的缺位以及以土地增值为主的利润驱动模式使得专业创新举步维艰。
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