| 来源： |
机构投资 |
发布时间： |
2012年06月21日 10:46 |
作者： |
黄芳 |
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据《机构投资》调查所得，南京联强项目资金青黄不接，导致该信托未能如期兑付。最后，通过吉林信托掇合，华融资产管理公司接盘，才在延期一周后兑付。有业内人士认为，这样的情况，已经可以视作为房地产信托出现的首个违约。
“吉信长白山【11】号南京联强集合资金信托计划”，一个总募集资金仅为2亿的房地产信托产品，在成百上千个同类产品中本不惹眼，然而，最近它在小圈子里一度引起热议，原因是它比预定的兑付期限推迟了一周。
据《机构投资》调查所得，南京联强项目资金青黄不接，导致该信托未能如期兑付。最后，通过吉林信托掇合，华融资产管理公司接盘，才在延期一周后兑付。有业内人士认为，这样的情况，已经可以视作为房地产信托出现的首个违约。
项目陷于停滞
去年春天，吉信•长白山【11】号南京联强集合资金信托计划发行时，被不少第三方机构定性为“收益高，风险低，安全性好”的产品。然而，一年之后，这个规模仅为2亿的信托，却陷入了兑付危机。
公开资料显示，南京联强国际大厦座落于南京河西中央商务区（CBD）的核心地段，距离在建设的京沪高铁南京站仅8公里，在大厦内可直接进入地铁转入京沪高铁站，1小时到达上海，3小时到达北京。大厦主楼36层，已于2009年全面竣工并付使用。根据发行公告，该信托资金的用于装修联强大厦裙楼装修，同时偿还上海银行的前期开发贷款。
从吉林信托公布的信托季度报告中可以看出，截止2011年6月，联强国际大厦裙楼装修项目已经完成65%，截止同年9月底，裙楼装修已基本完成，并全面招租。奇怪的是，《机构投资》发现，吉林信托公布的2011年三季度和四季度报告中，关于联强国际大厦裙楼装修进展数据和租售数据，竟一字未变。
《机构投资》因此致电吉林信托相关人员，得到的回复是，由于联强大厦裙楼已经装修完，该出租的面积大部分已出租，因此，三四季度的数据没有大的变化，一切以公司网站上发布的数据为准。
在进一步调查过程中，《机构投资》从一位知情者口中获悉了项目进展的具体情况。虽然信息披露中一直显示，裙楼“装修项目已经基本完成”，但该人士指出，“基本装修好不等于完全装修好，这不仅是文字上的计较，还有真实的话差”。该人士告诉记者，截至今年一季度，南京联强大厦3层和4层并没有完全装修好，这影响了5层裙楼的交付使用。也正是由于裙楼没有完全装修完毕，也使得已经出租出去的面积未能全部收回租金。此外，裙楼中有部分面积是开发商留下来用作自己经营，包括江苏国际大酒店、以及一些休闲设施等，这些面积不会出租，但装修未竣工也使得它们不能投入使用。就这样，南京联强大厦出现了资金上的青黄不接，使项目陷于停滞。
《机构投资》曾致电南京牡丹园置业有限公司，就上述项目进展情况进行核实。截止发稿时未获回复。
曾提出延期兑付
虽然2个亿算不上一笔大额资金，但对于借款人南京牡丹园置业有限公司而言，为期一年的信托，到今年3月底到期兑付，已是一个迫在眉睫的难题。
上述知情人士透露，由于裙楼并未装修完成，资金方面再度面临压力，借款人南京牡丹园置业有限公司曾向吉林信托提出延期兑付，以解燃眉之急。然而，吉林信托方面怕担心此举会对其发生其他产品产生不利影响，同时影响公司的形象，因而并没有如其所愿。
有第三方理财公司人员透露，该信托项目最终以华融资产管理公司接盘，才得以成功总会。据吉林信托方面称，公司是在4月20日兑付该产品的，但此时已经比原定兑付时间延后了一个星期。对此，有业内人士指出，虽然信托产品最终得以兑付，但无故延后，事实上已经可以看作是违约。
用益信托分析师岳婷则指出，项目是否违约，具体还须看是否与信托合同相一致，且兑付时间较晚，一般投资人确有追究的权利，只是目前很少有人会追究这方面的问题。
谁将救赎房地产信托？
“目前房地产商多多少少都有些资金周转不灵。”该人士委婉指出，言下之意，南京联强项目的停滞以及信托兑付的困难，仅是如今房地产信托兑付压力之大的一个缩影。
据用益信托不完全统计，今年将有1758亿元房地产信托产品到期，加上提前清盘的信托计划，保守估计今年地产信托兑付规模将超过2000亿元。一些信托公司为了规避风险，已经暂停发行相关的信托产品，另一些则对借款方的审核极为苛刻，此外，还有一批信托公司为“避嫌”，早早把旗下原来未到期兑付的房地产信托提早清盘，使得提早清盘成为今年房地产信托市场的新现象。
像南京联强这样，资金紧张遭遇兑付困境，但由资产管理公司介入接盘，从而实现兑付的方式，在用益信托分析师岳婷看来，未尝不是解决房地产信托兑付压力的一条出路。虽然此前有消息传出，银监会出于担心房地产信托风险会向资产管理公司转移，拟叫停资产管理公司对不良信托资产的收购。但在她看来，处理不良资产，本来就是资产管理公司的“主业”，并没有太多可担心之处，也应该不会对资产管理公司介入此类业务产生太大影响。
在此轮房地产调控中，中小开发商受害较深。对于那些由于资金储备不够，还款能力不足的中小开发商而言，只要手上的项目有发展潜力，也会被资金较为充裕的大开发商看中。岳婷指出，除了资产管理公司之外，大开发商通过接手信托，介入一些中小开发商的项目也可能成为解决目前房地产信托兑付危机的手段。
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