许娓玮

　　2012，对于房地产信托而言，注定是不平凡的一年，房地产信托迎来了集中兑付期，房地产信托的兑付成为整个行业的热点问题。业内人士表示，今年的3、6、9月均为房地产信托的兑付高峰，尤以6、9月份为甚。

　　今年3月份，年内第一个房地产信托兑付高峰期中，多数信托公司实现了平稳过渡。然而，北京华业地产日前宣布，因为10亿房地产信托到期无法偿还，拟与中国华融资产管理公司协议进行债务重组。一颗石激起千层浪，千亿房地产信托兑付风险显现引发了市场的关注，部分房地产信托产品的流动性问题再度浮现。业内人士担忧，面对今年近2200亿元的兑付大关，特别是三季度的集中兑付潮，地产信托到期无法兑付恐不再是个案。

　　流动性若隐若现

　　国泰君安统计数据显示，今年一季度地产信托到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度达到全年高峰716亿元，四季度为309亿元。事实上，一季度房地产信托兑付规模达到458.5亿元，两年来首度超过了发行规模。其中一些信托公司为避免高时点而选择提前兑付，保守估计今年房地产信托兑付将达2200亿元。

　　而通过适当加大房地产信托的发行，3月份兑付小高峰得以平稳度过，然而在6月以及9月份兑付情况如何还不好说。

　　上述案例或许还仅仅只是个开始。用益信托分析师岳婷对记者表示，一、二季度还没有达到兑付最高峰，由于信托要刚性兑付，加上当下还处在房地产调控的时点，预计今年下半年至明年上半年这种类似的案例可能会多些。

　　在接受采访时也指出，伴随着三季度兑付压力的增大，如果房地产政策没有明显放松的迹象，不免继续出现这种到期难以兑付的案例，地产信托到期无法兑付的风险正在不断聚集。

　　华业地产兑付风险是否只是个例?

　　华业地产信托兑付风险不只是个例，全国范围内一些地产信托均出现兑付问题，但通过不同方式在进行化解，比如重庆某房地产信托地产商无法还本付息，只得交由信托公司处置。

　　中国国际经济技术合作促进会金融投资委员会主席孙飞对记者表示，一季度房地产信托兑付还不是最高峰，同时很多信托公司加大风控力度，通过多种手段和渠道回收信托资金，风险平稳渡过。今年的房地产信托兑付风险依然存在，但信托公司基本都设定了较好的风险防火墙，因此不会爆发房地产信托的系统性风险。由于房地产调控效应的逐步显现，个别房地产信托会出现兑付隐患与风险。

　　发行量下降

　　2010年以来，调控不断深入，市场销售放缓，房企资金链整体趋紧，随着银行信贷不断收紧，信托成为房企融资的重要渠道。随后，房地产信托发行和成立规模开始攀升。不过，到2011年下半年，房地产信托的收缩开始逐渐加剧。而从信托业协会发布的数据来看，到今年一季度，为开发商提供融资的信托渠道明显已经进入负增长的新阶段。然而业内人士预计，在调控政策没有放松的情况下，信托仍将在房地产融资环节大行其道。

　　截至今年第一季度，我国信托资产规模达53016.07亿元，比2011年底增长4901.69亿，幅度达10.19%。而同期房地产信托余额为6865.7亿元，却比2011年末下降了0.24%，这也是2010年来首次出现下滑。那么，当前房地产信托发行是“短暂回落”，还是由此进入“下降通道”，您有何判断?

　　一季度的房地产信托发行市场整体呈现供需不旺的局面。

　　根据用益信托统计，2012年一季度共发行了165款房地产信托产品(含保障房)，发行规模为354.15亿元。与去年同期相比，发行数量下降10.33%，发行规模同比下降了33.72%。与2011年四季度相比，发行数量环比下降6.78%，发行规模环比下降11.17%。

　　房地产销售市场的预期并不明朗，开发商对于开发资金的投入不是很积极，而更愿意将资金用于囤地或者并购其他开发商的商业项目。

　　由于房地产调控，房地产信托发行“短暂回落”，但随着中国城市化进程的加快，房地产信托仍将是中国金融信托的主流产品之一!

　　整体风险可控

　　不过，尽管集中兑付的风险正在不断加大，但却并不一定会给所有投资者造成巨大损失。

　　孙马刚表示，目前来看，由于整个信托行业的风控措施做得还比较好，即使无法兑付，最终投资者仍可以拿到收益，房地产信托出现系统风险的可能性不大。他分析称，“信托计划借款方到期无法还款，信托公司通常采取两类解决办法，如果有担保人机制，则由担保人来帮助还款，若没有担保机制，可由资产管理公司等专业的机构来接盘抵押资产，或者通过房地产行业并购来实现最终的兑付”。

　　今年市场将有2000亿至2500亿元规模的房地产信托产品到期，而3月份只是第一波兑付潮来袭。值得注意的是，在兑付过程中，有部分项目由于及时兑付有困难，迫于外界压力，信托公司不得不以自有资金接盘到期房地产信托，缓解了房地产信托的风险。

　　目前投资房地产信托主要风险在于开发商或地产项目不能有效回笼现金，资金链断裂，应该注意选择现金流好，抵押担保充足的房地产信托项目。