| 来源： |
中国经济时报 |
发布时间： |
2012年06月12日 10:47 |
作者： |
魏域涛 |
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■见习记者 魏域涛
６月１２日，上海第一中级人民法院将开庭审理华澳国际信托起诉实德系及徐明的金融借款合同纠纷，这是两年来房地产信托爆发式增长后第一例诉诸法院的金融借款合同纠纷案。随着２０１２年房地产信托兑付高峰的到来，房地产信托将在近期面临兑付大考。
这起纠纷案源于华澳信托为实德系发行的一款房地产项目的信托计划。
２０１０年８月，华澳信托为实德系发行一款名为长信２号的集合信托计划，总规模２１．７７亿元。在该信托计划中，较早到期的Ａ、Ｂ两类优先级计划均已延期。２０１１年７月，华澳信托发布公告，信托计划Ａ类信托单位期限延长半年，延长期自２０１１年８月２６日起至２０１２年２月２５日。２０１２年１月，华澳信托再度发布公告，信托计划Ｂ类信托单位期限也延长半年，延长期自２０１２年２月２６日起至２０１２年８月２５日。而相关信托业人士分析，华澳信托与大连实德对簿公堂可能与信托计划无法到期还本有关。
此前有媒体统计，今年年初以来，共有１８家信托公司的３０多款信托产品提前清盘。与此同时，四大资产管理公司也在频频出手。据知情人士估算，２０１１年初至２０１２年５月，ＡＭＣ接盘规模约３００亿元，而同期到期的信托本金共超过１０００亿元。随着兑付高峰的到来，这些数据还将被进一步放大。
真正的兑付潮尚未到来
随着５月房地产销售的回暖以及６月８日降息的出现，房地产商的紧张状况出现好转，房地产信托也间接受惠。长江证券非银行金融证券分析师刘俊向中国经济时报记者表示，“从房地产信托目前的情况来看，和我们当初的判断相比，风险在减小。此次降息对房地产信托而言是一个利好。但是如果未来房地产回款没有那么好的话，还是要再度重视风险问题。”
据中金公司研究报告统计，２０１２年预计房地产信托到期规模２２３４亿元，总还款额约２５００亿元。从２０１２年开始将是房地产集合类信托的偿付高峰，第三季度到期规模约１０００亿元，其他季度到期规模３５０亿至５００亿元。其中２０１２年３月份是小高峰，到期规模约２２０亿元；７月起至９月是到期大高峰，平均每月在３００亿元以上。
目前房地产信托已经安然度过了３月的小高峰，没有出现原先市场所担心的大规模违约事件。刘俊认为，出现这种状况的原因，一是整个房屋销量在上半年以来逐步有一些新的变化，二是真正的压力时期还没有完全到。“目前兑付都是基本已经建完了的，所以它们相对好一些。到了下半年或者明年，那些原来在地产信托高峰时期推出的项目到期，真正的风险将会显现。”刘俊说。
“信托公司也做了一些预案处置措施，包括提前处置风险、增加偿付保障。信托公司在产品面临兑付风险的时候可能会引入资产管理公司或者一些私募资金。不敢说信托公司会动用自有资金来进行偿付，但是出于自身声誉考虑，信托公司会全力保证兑付。另外，银监会对保证兑付也很重视。所以从目前来说还不错。”用益信托首席分析师李旸对本报记者表示。
房地产信托目前无系统性风险
自２０１１年银监会将房地产信托发行由事后报备改为事前审批后，房地产信托发行规模开始骤减。目前，房地产信托融资占全部信托融资的比重下降到１２．９％左右。根据信托业协会的数据，目前房地产信托存量不足７０００亿元。在２０１０年至２０１１年３季度的快速膨胀后，２０１２年房地产信托发行已明显放缓，２０１２年１季度甚至首次出现存量规模的负增长。
在史上最严厉楼市调控开始的２０１１年，地产商纷纷借道银行贷款和信托来缓解资金压力。此外，包括房地产基金和民间高利贷在内的各类金主也同时通过各种渠道向地产商输血。
清科研究中心５月向私募地产基金发出风险提示，要仔细考察作为接盘对象的中小房企。清科研究中心认为，在行业低迷时，大房企由于流动性尚能自足，受债务兑付高峰影响不大，而在房地产大跃进时期趁机入市寻找机遇的中小房企资金链最容易断裂，是房地产基金的接盘的首要对象。
李旸向本报记者表示，实力不足的中小房企的项目并非房地产信托产品的主要募资项目。
“风险不仅仅来源于系统性的，有时候还是操作性的、个案性的一些东西。”刘俊说。
李旸、刘俊均表示，目前的房地产信托没有系统性风险，只是一些自身管理出现问题的个案。
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