| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2012年05月07日 10:32 |
作者： |
曾冬梅 |
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■本报记者曾冬梅广州报道
佳兆业隐于幕后，派出一个自然人在广州拍地。该自然人果然力克群雄，抢得了一宗居住用地。
4月28日，广州自调控以来首度出现激烈的土地竞买场面。一位名叫李燕如的自然人，力克10多位开发商，以5.26亿元竞得天河区黄埔大道坚红化工厂地块。刨去配建面积之后，该地块的楼面地价约为12634元/平方米，溢价率高达58.6%。
5月2日晚，佳兆业发表声明称，之所以不亲自拿地，是因为得悉有10多家知名房企参与竞拍，为避免竞争过于激烈，所以选择李燕如拍地，佳兆业将主导该项目的开发。
该地块以高溢价率成交。合富辉煌首席分析师黎文江认为，这对恢复市场信心有一定帮助。最重要的是，“‘五一’期间的成交量比预期高，商品房市场已有升温迹象，开发商对土地市场的信心也在增强，下半年的土地成交可能会更活跃”。
佳兆业的“小九九”坚红化工厂地块为二类居住用地，用地面积17304平方米，建筑面积为45534平方米，出让底价3.6277亿元，折合楼面地价7967元/平方米。由于位于广州CBD延伸区域，该地块吸引了10余家开发商参与竞价。在拍卖前，网上报价已飙升至4.2亿元，折合楼面地价9224元/平方米。该地块的激烈竞争程度，在调控以来可谓难得一见。
在此次拍卖中，广州首度采用了“限地价、竞配建”方式。对地块设定经公证保密的最高限制地价，竞买人报价不超过最高限制地价的，价高者得。当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障房的建筑面积，配建面积最大者为竞得人。坚红化工厂地块的配建竞价阶梯为10套公租房，每套建筑面积平均为30平方米。
经过数十轮的争抢，越秀地产的报价突破了最高限制地价5.2602亿元，由此进入了竞配建环节。最终，33号买家李燕如力压越秀地产，以5.2602亿元和配建130套公租房拿下该地块，其楼面地价为11552元/平方米，配建公租房面积高达3900平方米，相当于总建筑面积的8.5%。
从出让底价和成交总价来看，该地块的溢价率为45%。如剔除配建面积，则地块的楼面地价约为12634元/平方米，溢价率高达58.6%。
自2005年以来，这是广州首次出现自然人竞得土地。竞得该地块的李燕如透露，其来自深圳，有房地产开发经验。
广州市国土房管局有关负责人表示，李燕如在申请竞买地块时，已按照竞买须知的要求提交了成立项目公司——广州市雅翔房地产开发有限公司的相关证明。
有业内人士揣测，有些企业因种种原因，不愿以公司名义参与竞拍，李燕如背后可能有当地的开发企业。在拍卖结束后不到10分钟，微博上即爆出“李燕如或与佳兆业集团有关”的消息。
5月2日晚，佳兆业发表声明称，其与李燕如有长期合作关系，并宣称将主导该项目的开发。
一个正面的信号据黎文江介绍，坚红化工厂地块周边交通发达，毗邻地铁4、5号线交汇站车陂南站以及车陂公交场，出行方便，生活氛围较好。但地块也存在一些不利因素：易受到黄埔大道噪音干扰，且紧靠羊城晚报印务中心，易受油墨气味等影响。“附近江源半岛项目的售价仅为20000多元/平方米。以此为参考，这块地的土地成本已超过楼盘售价的50%。”“市场状况并没有好转，地块位置也不是处于核心地段，连越秀地产这样的大房企最后都放弃了，可见1.2万元/平方米的楼面地价确实太高了。”广州中地行副总经理郑隽宸说，该地块规模小，无法摊薄成本，且配建的公租房也对产品档次有影响，若以2.5万元/平方米的售价估算，其利润空间不会超过20%。
在现场参与竞买的越秀地产一负责人也表示，之所以最终放弃，是因为地块成本已超出了预期。
有研究数据显示，受住宅不景气、开发商资金趋紧等因素影响，2011年广州商住地成交率为历年最低，仅为52%，且大部分为底价成交。
而在前述广州市国土房管局有关人士看来，坚红化工厂地块以高溢价率成交，等于是向市场释放了一个正面的信号。“目前全国楼市较为低迷，影响了土地市场的热度，这宗地能有10余家公司参与竞买，且以高溢价率成交，除了地理位置优越外，也表明市场和投资者看好未来的城市发展前景。”“这对提振市场信心有一定帮助。”黎文江表示，但与地块的成交相比，对土地市场影响更大的是商品房市场的走势。
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