| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2011年12月26日 14:04 |
作者： |
苗野 |
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调控经年，钱来钱去的感觉正在房地产行业犹如过山车般翻滚。
随着资金杠杆的消失、市场的低迷，地产投资与挣快钱之间正越来越难画上等号，昔日的“香饽饽”已变成“烫手山芋”，当年各路资本的蜂拥而至，也正反转为一哄而散，颇有“逃离鳄鱼岛”之势。
“眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了，这青苔碧瓦堆，俺曾睡风流觉。”在这场资本对资源的重新瓜分中，哪些资本是进入了又再退出的过客？被流转的标的又在何人手中聚集生长？无论如何，行业的洗牌已是不可避免。
市场观望了，房价也跌了。2011年的房地产，低迷了。这场史上最为严厉的地产行业调控，使得“全民炒房”的热情戛然而止。
进入下半年，“有序退出”正以越来越高的使用频率，成为地产圈子中的流行语。这是一个低调而却无可回避的词汇，包括金发科技、獐子岛、酒鬼酒等很多上市企业都低调地发布了“有序退出房地产业务”的公告，并将之搬上日程。
据记者不完全统计，截至目前，已有宏达股份、恒顺醋业、水井坊等16家非主业“涉房”上市公司低调撤离楼市；而加上非上市企业的逃离，中原数据统计，截至12月中旬，非地产主业企业卖出地产项目资产已达103宗，涉及资金超过400亿元，正成为行业并购潮中，战略资源重新分配的重要阵地。
无奈退市
调研归纳之中，非房地产主业企业退出房地产业的主要情况被中原集团研究中心分为两种。
“一是一些当初带着投机性目的进入房地产业的企业，现因行业整体入冬，在市场的优胜劣汰作用下，被迫选择退出房地产业以集中力量发展主业；二是受国务院要求78家非房地产主业的中央企业退出房地产市场这一政策的影响，部分央企通过产权交易市场‘退房’。”在中原集团研究中心人士看来，两种退市，都包含了市场无奈。
“利润空间收窄、资金压力陡增、行业门槛抬高是很多公司“退房”的关键因素。”中国房地产学会副会长陈国强接受本报记者采访时表示，这与楼市调控的基本背景分不开，他们对房地产市场的未来预期并不看好，感受到了市场的不确定性，迫于资金压力想通过这样的渠道减轻债务负担，改善经营状况。
财经评论员叶檀同样认为，以前只要沾上“房地产”三个字股价就有可能上升，所以当时很多企业不管真假就开始拿地，但目前房地产的长期调控已经使房地产的市场估值严重下挫，再加上未来趋势的长期不明朗，这些业余队逃离楼市的想法也就愈加强烈。
中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉记者，从2011年1~11月份房地产行业并购数量及并购数额来看，房地产行业的并购数量呈大幅上升趋势。“结合我们从上海产权交易所了解的部分股权出让案例来看，非房地产主业企业退出房地产业务的确较多，占比可能维持在40%~50%之间。”韩长吉认为，多数的地产剥离行为都是迫于政策调控压力。“尤其是国家发改委在关于央企退出房地产市场方面的政策压力，迫使大部分央企不得不剥离房地产业务。”受此影响，截至目前，已经有中石油、中国航天科工集团、哈电集团等多家央企在股权交易市场将旗下地产项目挂牌转让。
在京津沪渝四地的产权交易所中，记者查询得知，当前正在挂牌的房地产类产权交易项目达近百宗，总共转让金额超过100亿元，无论宗数，还是交易规模均已是历史峰值。
其中，截至9月30日，上海联合产权交易所挂牌出让的地产类项目同比增长高达93%，挂牌项目总金额同比增长高达84%。
北京产权交易所数据亦显示，10月份不少于25家房企挂牌出让股权。
资源再分配
12月19日晚，吉林森工股份有限公司发布公告，为了“规避房地产业务经营风险”，公司拟以4500万元出让所持吉森置业45%股权给国内某知名大型房地产企业，并称将逐渐退出房地产行业投资。
“这笔交易将在明年8月份最终完成，届时吉林森工会完全退出房地产市场。”前者公司总经理李凤春透露。
这并非个案。进入12月，更多的上市公司将剥离旗下地产业务提上了日程。12月1日，金路集团发布公告，公司决定以3亿元将其持有的绵阳小岛建设开发有限公司98.26%股权出售给成都世龙实业有限公司。12月2日，獐子岛公告，公司临时股东大会通过了向长海县獐子岛投资发展中心转让耕海地产100%股权的议案。
有分析人士指出，这些公司力争在年底前完成剥离地产业务或出让土地，主要是为了避免监管部门对房地产调控政策，从而力保公司的再融资或者重组能够顺利进行。
有退必有进。非房地产主业企业忙于在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产以求退出房地产业时，部分具有雄厚资金实力的标杆房企则在此轮并购潮中谋求逆势扩张。
“万科、保利、金地、恒大、佳兆业、SOHO中国等大型房企均频频出手接盘，大鱼吞小鱼或许是行业入冬后的必然结果。“中原地产研究中心人士分析。
亚太城市发展研究会房地产研究所所长谢逸枫也认为，这场以业余队的退出为吞并主角的并购潮中，“那些专门从事房地产开发的企业，尤其是不差钱的房企，在非房地产主业企业亟需抛售地产业务、要价较低的情况下，绝对不会错过低价收购的机会。行业资源的重新分配将会流向具有雄厚资金实力、品牌知名度高、销售能力强的大型房企，其市场占有率将进一步提升。”据了解，佳兆业1月以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权及其持有的土地项后，3月底又以10.5亿元收购理想城房地产公司及其债务。金地集团上半年也收购了东莞市金地宝岛房地产有限公司20%股权、珠海市和嘉达投资咨询有限公司51%的股权。9月，恒大地产的全资子公司盛誉有限公司以19亿元收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。11月份又传出万科收购深圳海轩广场的消息，并更名为万科红。
陈国强认为，当下正是以低成本储备项目，甚至是行业“抄底”的机会，并购整合已成为房地产企业突破融资困境，拓展市场份额的一条便捷通道。
这已经有所共识，中原集团研究中心认为，在2012年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策。而在更广义的范畴内，无论是否以地产为主业，一轮大浪淘沙的过程已经在涉房企业之间开始。
韩长吉认为，房地产行业现阶段的发展颓势与调控有直接关联，按照2011年1~11月份上市房企的负债率增长趋势来推测，如果调控政策不变，预计在2012年中期，房地产行业的并购潮将更加明显，房地产行业集中度将大幅上升。
“并购潮已经无可避免。让专业性的房企去发展市场是未来房地产业发展的趋势，有利于房地产行业的健康发展。”陈国强说。
北京中原地产市场研究部预计，如果调控继续维持3~6个月，非主营房地产企业抛售的资产、股权市值可能超过3000亿元。
该研究中心人士更是进一步预测，经过2011年的并购，十大标杆房企的市场占有率将由2010年的9%升至11%。
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