| 来源： |
东方证券研究所 |
发布时间： |
2011年12月15日 15:11 |
作者： |
杨国华 |
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北京晨报记者以客户身份调查工行、中行、建行、招行等多家银行发现，北京市场房贷“松绑”态势也开始显现，不少银行的贷款利率由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率，甚至有消息传出，部分银行优质客户还能取得9折的优惠利率。
尽管“首套房贷利率出现松动”可能仅是银行的商业行为，但其对地产股仍具有重大积极意义。1）首套房利率的回归有利于刚性需求的释放，有利于提升住宅成交量。2）首套房贷利率出现松动的背后逻辑也构成对地产板块的利好。①“首套房利率出现松动”说明银行流动性增高，信贷投放能力变大。这将有利于开发商提高按揭贷回款和获得更多开发贷可能，从而有利于减轻地产商资金链断裂风险，减弱房价硬着路的可能性。显然，这对地产股是有利的。②“首套房贷利率出现松动”或许说明其他产业贷款需求下降，这可能意味着其他产业景气情况开始滑落，银行出于防范风险的考虑，转向了相对更为安全的按揭贷款。这种情况可能说明整体经济下行风险加大，这将加大地产调控政策放松的预期和可能性，对地产股形成利好。
地产调控政策放松预计是大概率事件，首套房利率松动或是政策放松前奏。之所以我们认为地产调控政策将放松，主要基于两个原因：1）房价在明年1-2季度下行的幅度将更加明显，调控政策放松具有“内在条件”。2）房地产销售市场的低迷，可能会导致12年1季度房地产投资增速大幅回落至15%以下，甚至可能是个位数。这将对地产相关产业乃至整体经济增长造成较大负面影响。这为调控政策放松提供了“外在必要性”。
政策放松可能更多会体现出微调和预调，预测政策微调的时间可能在2012年2-3月。为了防止政策过渡放松导致房价的报复性反弹，政策若放松也必定是渐进的和小幅度的。政策的放松不会是之前调控政策的彻底转向，所以，我们认为中央政府多次强调的“坚持房地产调整政策不动摇”应该是指调控投机需求不动摇，调控房价过快上涨不动摇，而非政策的一成不变。
同时，我们认为政策微调将更注重前瞻性，更体现出预调性，这也是我们判断明年2-3月或许是地产政策微调时间窗口的原因。
政策微调预计将主要体现在需求层面，微调的方向依次可能是1）针对首套房利率和首付比例的调整；2）二套房界定标准的放宽；3）公积金贷款对首套和正常改善需求的支持；4）限购标准放宽；5）限购政策取消，同时出台税收政策进行一定的对冲。
因此，我们认为2012年上半年地产股将有望迎来“政策放松和成交量回升”共同驱动的趋势性行情，我们建议积极买入业绩确定低估值的龙头地产股：万科、保利、招商、金地、首开股份、金融街、中南建设、荣盛发展。同时关注滨江集团（未评级）、福星股份（未评级）等。
（具体内容请见附件）
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