| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2011年07月25日 09:21 |
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我们打响对房地产调控的第一枪是在2003年，8年过去了，我们的调控结果最后是南辕北辙，愈行愈远。
编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。
观点地产网 李宁 近段时间以来，境外机构关于中国经济“硬着陆”的问题，一直引发学界的热议。
房地产泡沫与地方债的风险恰恰是起到了支撑“硬着陆”的核心论据，对此，兴业银行首席经济学家、市场研究总监鲁政委称，房地产泡沫是没有办法预测到的，但可以从“泡沫”生成的机制上去着手。与其去判断房价是不是高，还不如从控制它生成的机理、从控制负债率入手，可以先把负债率平缓地降下来，然后再看价格有什么样的反应。
对于当前持续的房地产调控，鲁政委表示，现在要做的是降低开发商的负债率，降低购房者的负债率，而不是限购，这方面可以参考德国的成功案例。
关于地方债的风险，鲁政委认为，地方债整体的风险不大，但最近一段时间主要是海外的机构在找一些理由来做空中国。目前政府已经高度重视了这个问题，并着手在解决它，因而最终形成风险的可能性就不会很大。
以下为观点地产新媒体对鲁政委先生的采访实录：
观点地产新媒体：近期国际货币基金组织发了报告称，比较担心中国出现房地产泡沫的风险，包括一些外资机构也在表达这方面的担忧。就目前持续的房地产调控，您是怎么看待房地产泡沫的？
鲁政委：首先，我不知道怎么界定“泡沫”，没有办法能够事先准确判定“泡沫”的存在。从历史上看，“泡沫”总是在事后才被发现的，没有人准确的预言到。这里面即使是以研究经济，或者研究泡沫久负盛名的学者，比如最典型的一个笑柄就是这个“欧文·费雪”，美国的经济学家在1929年大崩溃之前觉得这个股票没问题，不高，但是他说完几个月后就崩溃了。
再比如说现在研究泡沫著名的“金德尔伯格”和“罗伯特·希勒”，他们也承认没有办法事先预言这个泡沫什么时候会出现。就是说你虽然可能预言到什么有可能成为未来的泡沫，但是不知道具体到哪一个时点会出问题。
我们没有办法预测到“泡沫”，这隐含地意味着我们无法对资产价格的合理性做出准确的判断，或者对资产价格的未来走势进行准确判断，因而我们没有能力去判断这个价格是不是合理的，但我们却就可以从“泡沫”生成的机制上去着手。
我们为什么害怕泡沫？为什么担心泡沫？就是一旦它下跌之后会对经济方方面面造成巨大的影响，而这个方方面面造成巨大影响难道仅仅是因为它叫“资产”吗，它姓“资”吗，不是的，而是因为资产里面往往隐含着一种高杠杆运作的方式。
所以，“泡沫”就是以蓬齐融资的方式把价格推高到不可持续的高度。所谓蓬齐融资就是必须借新钱还旧债才能持续的游戏，一旦新钱借不进来就立刻崩盘的赌局。
在明白了“泡沫”的生成机制之后，我们与其去判断房价是不是高，还不如从控制它生成的机理、从控制负债率入手，我们可以先把负债率平缓地降下来，然后再看价格有什么样的反应。
这方面一个非常著名的例子，就是德国自70年代以来人均收入涨了3倍，但是其房价只涨了6成，它有一个非常有名的政策，就是你买第一套房首付要达到50%，这个负债率就很低了。德国就有效的控制住了过度的杠杆化，避免了把资产价格推高到过高的可能性。
所以，我们现在要做的是这方面，而不是限购，而不是去判断这个价格是不是合理。对于我们来说，就是要降低开发商的负债率，降低购房者的负债率。
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