| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年06月15日 09:43 |
作者： |
王肖邦;裘一娜 |
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王肖邦 裘一娜
闲置多年的上海市南京东路东段四幢老建筑――新康大楼、华侨大楼、美伦大楼、中央大楼，或将易主。昨天，《第一财经日报》记者从上海联合产权交易所了解到，上海中央商场投资有限公司拟挂牌转让四幢大楼，挂牌价格为5.58亿元。
由于地处上海外滩历史风貌保护区，因此此次转让要求接盘者20年内不得转让产权，还须具备对80年历史老建筑进行商业改造和经营的能力。
昂贵的不只是价格
上海中央商场投资有限公司核心资产为黄浦区179号街坊，位于南京东路外滩历史风貌保护区，现有保留建筑四幢，即新康大楼、华侨大楼、美伦大楼、中央大楼，建筑面积约35477.6平方米，可新建建筑面积约8900平方米。
根据相关资产评估机构的报告，以2010年11月30日为评估基准日，上海中央商场投资有限公司总负债评估价值约25.7亿元。
记者粗略计算，25.7亿负债加上5.58亿挂牌价，该项目的交易底价约31亿。按建筑面积计算，每平方米均价在7万元。
一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者：“这一定价有偏高之嫌，如果以公告中的底价获得该项目，日后租金至少需要维持在每平方米每天18~20元才有盈利可能。”
根据高纬环球的报告，2011年一季度，南京东路主要商圈购物中心地上首层的净租金报价为每平方米每月2009元。若以得房率50%计算，首层租金按建筑面积大致在30元/平方米/天。
不过，由于商铺的价值随楼层变化有明显的差别，楼层越高租金越便宜，地上二层的商铺租金通常只有首层的60%，三层可能只有40%。而地下商铺的租金水平取决于入口设计，即使入口与地面商铺或地铁相连，租金一般也只有沿街商铺的80%。
“因此将所有楼层租金平均后，要达到18~20元/平方米/天的水平有一定难度。”上述分析人士称。
据项目受托机构工作人员介绍，四幢建筑转让后不会被拆除，可新建建筑面积部分来自地下空间的开发，其中毗邻九江路的两幢建筑未来可能作为写字楼，而靠近南京东路的两幢建筑，将改做商铺，可能入驻商场或酒店。
昂贵的不只是转让价格，还有转让条件。
公告显示，该项目的受让人须向房屋、土地管理部门出具书面承诺，并于产权交易合同中约定作为标的公司的股东方保证标的公司对持有的房产，20年内不整体或分割转让。
“投资此类物业的大多数投资者，投资周期在10年以内，不得分割转让尚可以理解成为了保持项目开发的完整性，但20年内也不能整体转让的条款，可能吓退部分投资者。”上述业内人士称。
此外，交易条件中对受让方资质也设立了较高门槛：“意向受让人应该是具有对不低于80年历史的建筑进行商业（商业用途含酒店、俱乐部、商业零售、消费服务）改造及经营经验的境内外法人”，且要求受让方须具有良好的财务状况和支付能力，无不良信用记录，需提供银行出具的不少于40亿元人民币（或等值外币）的资信证明，银行资信证明有效期不少于6个月，以保证项目后续操作的顺利进行。
繁华地段中的寂寞商业街
作为国际知名的地标，上海外滩地区已成为高端、奢华商业的代名词。而地处其中腹地的南京东路东段却境况惨淡，四幢建筑挂牌之前已闲置数年。
中央商场投资有限公司4月份财务报表显示，企业负债约23.9亿，资产总计约24.9亿元，资产负债率达到96%。
一位曾接触该项目的投资人士告诉记者：“住户动迁以及投资者不到位，是该项目闲置至今的主要原因。”转让公告中显示，截至目前，项目地块中仍有一户未完成动迁。
此外，记者了解到，项目面临的挑战还包括南京东路东段老字号陆续关门、业态杂乱的现状。据相关媒体报道，不久前，位于河南中路、南京东路路口已有70多年历史的老介福商厦因消防问题关门，“除了消防原因外，商场关门也可能与人气不足、经营不善有关”。更早前，东海咖啡馆、德大西菜社等老字号也陆续搬离了南京东路东段。
如今，这条连接外滩和河南中路、南京东路的商街，留下来的老字号已寥寥无几，夹在奢侈品云集的外滩商业区和高档商厦林立的河南中路、南京东路之间，越发显得落寞。
记者在南京东路九江路交会处看到，不少临街商铺正处于无人经营的状态，仅剩的几家服装、丝绸店也都纷纷打出促销、减价的“练摊”口号，与周边的商业氛围和其历史文化价值极不相称。
“南京路东段业态陈旧，有必要引入新投资者对其改造，发掘潜在的商业价值。”高纬环球中国区投资部董事叶成宇对记者表示，“但最终能否开发成功、提升租金水平，将考验项目设计、规划的灵活性，以及后续的经营能力。”制图/张逸俊
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