养老地产的核心问题是什么？每个人给出的答案并不一样。作为最先关注养老地产的媒体，《中国房地产报》将持续从不同角度对此加以诠释。在前三期报纸探讨养老地产的政策、土地问题之后，本期我们将探讨规划之于养老地产的意义。

　　10年前，开发商在住宅开发中配建停车位，只是出于停车配建指标的规定。由于这会在一定程度上增加开发成本，开发商并没有动力。但时至今日，随着汽车产业的发展，越来越多业主拥有汽车，停车难的问题凸显，拥有足够数量的停车位成为楼盘的销售卖点之一。如是一来，即使没有相关规定，开发商也会通过配建足够的停车位来增加楼盘的卖点。

　　这个例子说明，规划实际上是要视市场发展情况而定的。当前行业的发展更多依靠市场自身的调节，规划的管理越来越松。

　　这对养老地产的发展同样适用。目前，开发环节中涉及到的相关行业比城市规划行业对这一产业更为关注。换言之，如果要探讨将养老地产的规划纳入到城市规划的指标体系中，我认为还需要一段时间。

　　养老地产的开发涉及很长的产业链条，包括土地、金融、设计、部品、服务、医疗等，目前养老地产的现状是，产业链条尚未形成。从更大的层面上来说，还没有成形的系统去支持它的发展，这就更无法落实到规划指标体系中了。规划永远是被动的，一定是嗅到市场机会的开发商先把产品做出来，形成规模，才有可能落实到规划层面。当然，城市规划也在不断地发展，随着老龄化趋势的加剧，相信城市规划很快也会对养老地产有所探讨。

　　一些城市以“养老”作为城市规划的主题，其目的在于吸引老年人口异地养老，从而带动城市产业的发展。但我们要认识到，老年人不是人口迁徙的主力，异地养老绝非城市持续发展的良好模式。相比之下，居家养老应该是更多中国老龄人口的选择。我个人也认为社区养老是相对理想的模式，但这又涉及到了养老产业的发展问题，是否有专业的机构能够给老年人提供服务非常关键。

　　我所接触的开发商，是咨询者众多，实际操作者寥寥。

　　这些开发商想要介入养老地产的目的不太一样，有的是希望给项目找一个亮点，有的是拿地时政府有硬性指标要求配建一定比例的养老项目，而像泰康人寿这样的保险机构则是看重养老地产持续稳定的收益回报。

　　目前还没有非常成熟的项目可以让开发商看清楚、想明白养老地产的投资回报比，开发商算不清楚这笔账，他肯定只能观望，而不敢轻易介入。另一个影响开发商进入的因素是人们的观念，目前建成投入使用的项目大多是集中式养老的模式，这种模式是不是能广泛被接受，存在疑问。

　　我个人认为，相比集中式养老的模式，混居式的产品更为理想。所谓混居式，就是一个住宅社区中，既有专门为老年人提供的住宅产品，也有普通的住宅，整个社区中的住户为不同的年龄段。与普通住宅小区的区别是，这种社区在规划设计时关注老年人的生存状态、生活方式，有无障碍设计等。相比全部为老年人的社区，这样的社区更富有活力，也更能为相当部分老人所接受。

　　随着老龄化趋势进程的加快，为了应对养老的问题，地方政府可能会在开发商拿地时就硬性规定配建一定比例的养老项目，现在已经出现了这样的苗头，也可能是未来的开发模式之一。但开发商在开发养老住宅方面缺乏经验，专业度不够。这种类型的住宅有别于普通住宅的地方在于，除了设计时要考虑老年人的需求以外，还必须提供额外的服务。

　　我设想，未来可能会有专业化的团队从事养老地产的开发。开发商在拿地后，可以按常规开发普通商品房的部分，将其中的养老住宅交给专业团队去开发，他们再按约定的比例进行收益分成。这样的专业团队一定是囊括养老地产金融、设计、服务等各个环节的，不仅提供满足老年人需求的产品，还有后续的服务。

　　（吴林采访整理）