观点地产网 见习编辑 李宁

    5月4日下午，保利地产“和基金2011主题公益发布会”在佛山保利洲际酒店举行。保利地产总经理朱铭新、副总经理王健、胡在新等出席了活动。

　　研究日本模式

　　除了发布“和基金”外，胡在新还在会上表示，保利在养老地产方面将有新的尝试，主要是养老配套方面。

　　胡在新介绍，保利地产早在2008年就涉及养老地产方面的研究，并已完成养老地产模式开发研究，也已形成保利地产养老地产的设计标准。

　　胡在新称，中国目前有13%的人是在60岁以上的人群，这个群体有1.8亿人。保利今后将为社区的老人旅游、医疗、健康体验等方面提供更多服务。

　　保利副总经理王健也补充称，新型的养老社区服务，目前在国内还没有，保利为此专门去日本做了这方面的研究。

　　“根据从日本的采集数据主要是300万到800万资产的收入人群，日本的运营模式，是社区居民以300万到800万的保证金，以及每个月其他的服务费用，来向社区机构购买优质服务，社区机构是需要拿这个钱建其他的养老院的，它是会返还的，分成若干年来返还给社区居民。所以，保利参照的目标客户也是高收入群体。”王健表示。

　　王健还称，这种养老地产社区服务，目前保利在两个地方的项目将会尝试，一个是上海在建的“西塘安平老年健康生活小区”；另一个考虑在湖南长沙新火车站旁边的项目，但目前还处于洽谈阶段。

　　据了解，“西塘安平老年健康生活小区”位于浙江嘉善县西塘镇和干窑镇交界牛头湾小岛，与上海交界，占地面积99720.9平方米，建筑面积99720.9平方米，是保利地产首个养老公寓型项目，由上海保利地产和北京安平投资公司共同出资兴建。

　　去年11月26日，“西塘安平老年健康生活社区”项目正式奠基，计划一期总投资4亿元，预计在今年年底完工。

　　盈利模式难点

　　对于做养老社区服务的目的，王健表示，养老社区服务不以盈利为目的，但能促进住宅地产的销售。

　　不过王健也坦言：“养老社区若长期运转则需要生存下去，盈利模式是一个难点，需要投入多少钱，多少人，收取多少费用，都需要摸索。”

　　王健补充，这种养老配套服务运转起来很不容易，不同的城市管理要达到一定水平这是养老地产最难的地方。公司还要对社工以及服务人员培训问题，还包括要整合政府、医院等各方面的资源。所以，涉及的问题太多太复杂。

　　养老地产项目在建成后是出租还是出售，王健表示，现在保利做的也是处于摸索试点阶段，暂时尚未确定出租或出售。

　　事实上，保利地产尝试养老地产，并不是今天才宣布。早前3月22日保利股东大会上，保利高层就表示，2011年将进一步完善全国化布局，积极拓展发展潜力突出的二、三线城市，逐步发展养老地产与旅游地产。

　　胡在新也曾透露，未来老年住宅的市场很大，公司很看好这一市场的前景，养老地产以及城市综合运营等低风险业态被定义为保利未来“新的盈利增长点”。

　　据联合国《世界人口统计》，2010年-2050年，全球60岁以上人口将由11%上升到21.9%，而中国则由12.3%上升到31.1%，未来40年，中国须应对人口老龄化所衍生的社会和经济问题。

　　DTZ戴德梁行的问卷调查结果显示，中高收入的老人希望与子女同住的只占很少的比例，养老市场需要更高端的产品和个性化的护理服务，而保利的养老服务社区也恰恰符合这一理念。

　　但也有行内人士认为，虽然养老市场目前在国内尚处于空白，但由于开发商没有经验可借鉴，产品设计要满足不同地域、不同人的生活习惯还是很难，并且一般养老地产都是持有型物业，回收周期会比较长，这一点也是很多开发商是不愿意参与的原因。