张大伟告诉中国经济时报记者，乐观估计，按照通州的消化能力，以该地区每年签约３０００套的速度计算，且不计算增量，通州楼市要想消化掉当前市场库存的超过２万套的商品房，则需要至少７年的时间。

　　■本报记者 王松才

　　积压房源市值１７０亿元

　　从２００９年年初开始，靠着新城规划概念的炒作和政策利好，北京市通州区的房价从不足１万元每平方米一直涨到３万元每平方米，成为北京楼市的涨价“急先锋”，并带动着周边诸如燕郊等地楼市房价的一路上涨。现在，在楼市调控的重压之下，通州却成为了调控“重灾区”，在房价虚高、楼盘滞销等因素的刺激下，可能成为北京房价回调最先开始的地方。

　　市场的惨淡让通州多数楼盘售楼处都显得十分冷清。２万元每平方米的售价已经不能吸引购房者，越来越多的人在寻觅价格更低的楼盘或者陷入观望态度。

　　北京房地产交易管理网数据显示，截至５月２４日，北京通州最近１年来预售项目合计为３０个，提供的房源套数合计为１０６９５套，但签约套数仅为３０９０套，签约率为２８．９％。其中，有１０个项目的签约率截至目前尚不足一成。

　　按照北京中原地产的统计，通州地区一年来库存积压的房源市值超过１７０亿元。

　　中原地产认为，北京通州楼市目前的房价比较高，没有性价比优势，并不能吸引购房者的目光。相比北京中心城区的优势稀缺资源，通州近年来虽然土地供应量很大，但价格优势并不明显，超过２万元每平方米的商品房项目也超出了选择在该地区购房的客户的承受能力。

　　另外，选择在通州置业的购房者多数为刚需和投资性需求。在楼市调控和限购等政策的影响下，投资需求被挤出，剩下的多数为刚性需求。但是，刚需最大的特点是比较注重价格因素。因此，这部分剩下的刚需则更愿意选择北京房山和与通州毗邻的河北燕郊等房价更低的区域。这些因素使得通州楼市的市场需求急剧减少。

　　“通州的新楼盘较少，现在市场供应大部分都是老项目后期，并且库存体量都很大。老项目降价销售很容易导致购房纠纷，从目前来看，选择降价的项目也并未受到市场认可，成交量依然低迷。”北京中原地产市场总监张大伟认为，通州房价上涨过快，加上目前市场二手房供应量较大，也影响了商品房市场的销售，通州楼市整体依然惨淡。

　　消化库存至少需要７年

　　北京房地产交易管理网数据显示：２０１０年１０月，北京通州期房住宅库存为１４５０１套，占全市的比例为２１．５％，仅次于朝阳区。但是，经过最近半年的库存累积，通州商品房住宅库存已经超过２万套，占全市的比例也已经攀升到了近三成。

　　在库存增加的同时，通州的土地供应量却并不低。北京中原地产提供的数据显示：通州最近三年来供应的住宅土地面积为３４５１７３７平米，占全市供应面积比例达到了１２．６％，仅次于北京房山及大兴。

　　张大伟告诉中国经济时报记者，乐观估计，按照通州的消化能力，以该地区每年签约３０００套的速度计算，且不计算增量，通州楼市要想消化掉当前市场库存的超过２万套的商品房，则需要至少７年的时间。另外，值得注意的是，作为最近几年的土地供应大户，通州楼市未来每年新增商品房供应量也将非常大，这无疑将进一步加剧其市场库存压力。

　　来自伟业我爱我家市场研究院的数据也印证了通州楼市面临的巨大库存压力：今年５月，通州商品住宅待售面积同比增长５０．８％，远高于全市同比增长６．７％的平均水平。与此同时，今年１—４月，通州区商品住宅成交面积同比大幅减少６７．１％。根据待售量与今年以来的销售情况，通州区商品住宅静态去化周期已经高达２９个月，明显超出市场正常水平。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，通州楼市交易惨淡、库存压力加大，主要是因为市场存在泡沫，区域内需求饱和、其他新城的崛起带来冲击以及交通顽疾等原因。从区域规划上看，目前通州新盘分布较为分散，所处位置大多新老住宅混杂，整体规划不如大兴、房山等新兴区域有吸引力；从交通状况看，由于目前通州区居住密度高，目前仅有的地铁八通线早晚高峰人流量大，舒适度低；从需求特征上看，近年来的销售热潮使该区域的主力客群，即ＣＢＤ白领大部分已经实现置业，而以往活跃于该区域的投资性需求则被政策所抑制，整体需求量萎缩明显。