| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2011年05月03日 09:53 |
作者： |
宋振庆 |
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宋振庆/文
何为投资价值？什么样的企业能称得上最具投资价值？要知道，再优质的企业也会因过高的市盈率失去对投资者的吸引力，而即使估值吸引力巨大，如果不能辅以优秀的经营、盈利和财务能力，其投资魅力也只是昙花一现。《中国房地产报》在综合了券商和市场人士的意见后，选择了8项重要指标来综合衡量A股上市房企的投资价值。
这8项指标包括：净资产收益率（ROE）——反映企业核心盈利能力的最重要指标；总资产周转率——反映企业营运能力和效率的指标；投入资本回报率（ROIC）——公司对投入资本的使用效率；权益乘数——即财务杠杆，反映公司的负债状况；销售净利率——反映企业产品盈利和管理经营能力；速动比率——反映企业短期偿债能力的强弱；存货周转率——反映存货管理水平的高低；市盈率——反映股价的合理程度。
《中国房地产报》从目前已发布2010年年报的上市房企中，选择了较具代表性和影响力的万科A(000002.SZ)、金地集团(600383.SH)、保利地产(600048.SH)、万通地产(600246.SH)、中粮地产(000031.SZ)、金融街(000402.SZ)、滨江集团(002244.SZ)、北京城建(600266.SH)、荣盛发展(002146.SZ)、冠城大通(600067.SH)、中天城投(000540.SZ)、新湖中宝(600208.SH)、苏宁环球(000718.SZ)、城投控股（600649.SH）、首开股份（600376.SH）、华侨城A（000069.SZ）、福星股份（000926.SZ）、云南城投（600239.SH）、世茂股份（600823.SH）、招商地产（000024.SZ）20家房企进行了8项指标的排名，最后根据8项排名的插值赋分累计平均，评定出最具投资价值榜单。
我们以净资产收益率、总资产周转率、投入资本回报率、权益乘数、销售净利率、速动比率、存货周转率以及市盈率这8项指标对房企进行综合评价及相关解读，看看数据背后，是什么原因使得房地产公司的排名不同？部分房企又存在哪些不足？
排名之由
华侨城A能够排名榜首并不是特别让人感到意外，只要看看目前几乎所有主流房企都在奋力进军旅游地产，就能明白华侨城A雄厚的先发优势所在。而除了先发优势之外，先天优势也必不可少，2010年沸沸扬扬的央企“退房令”令市场震动不小，包括华侨城A在内的准房地产央企们显然是最大的受益者。
从指标上看，华侨城A在ROE（净资产收益率）、投入资本回报率、总资产周转率和存货周转率方面都得到了10分的满分，权益乘数也得到了8.27分，这得益于“地产+旅游”的独一无二的业务模式。
另一项满分指标——市盈率，也让华侨城A在单纯的股票投资价值方面颇具吸引力。很多分析人士认为，房地产调控环境影响了华侨城A的整体估值，压抑了旅游业务方面的蓬勃潜力，但随着“十二五”时期国内消费和收入的持续提升，华侨城A的业务模式会给其发展开辟更广阔的空间。
不仅如此，华侨城A在分发红利上也慷慨可嘉，2010年向全体股东10送5转3，并每10股派发现金红利0.6元，这也让其投资价值榜首的位置更显得成色十足。
从整体排行来看，新湖中宝、冠城大通、福星股份、北京城建、苏宁环球和滨江集团这些区域龙头房企的投资价值表现要明显强于传统的“招保万金”这些全国性标杆房企，这些区域龙头房企对自己所熟悉区域多年的深耕细作，使得各项指标均衡来看反而要优于那些规模型房企。
看看榜尾，云南城投、城投控股和中粮地产排名垫底也不算出乎意料。除了中天城投，另外两家上市公司无论在收益水平、投资回报率还是营运能力上都难以尽如人意，亟待大幅提升。说到中粮地产，我们唯一能期待的就是中粮集团能够尽快理清旗下两家地产平台的关系，或许届时将是中粮地产业绩飞跃的起点。
指标征候
在去年创造了全球范围内房地产销售新记录的万科A在排行榜上的位置有些尴尬，它的各项指标都比较中庸，仅从投资价值角度来看并不算出色。
值得注意的是，在分项指标表格中可以看到，万科A无论是在总资产周转率还是在存货周转率方面，都仅仅是排在中游水平，并且这两项指标即使是万科A自身的纵向比较也有所下滑。一方面，万科A开始在产品力和服务上更加注重，大规模的精装修以及更高利润水平项目的建造逐渐拉低了公司的销售速度；另一方面，处于对未来市场风险的预判，万科A在去年斥资567亿元大肆拿地，使得其总资产和存货规模迅速增大。
相比2009年，众多房企的ROE和ROIC（投入资本回报率）有了不小的提升，观察这两项指标的排名可以发现一个很有趣的现象。中天城投拥有傲人的37.9%的ROE，而冠城大通、新湖中宝、北京城建、滨江集团、苏宁环球的ROE也都超过了20%，同时，他们的投入资本回报率也排在前列。这些企业的相似之处就是，其都是“区域聚焦”的典型企业，都在各自的区域内有着自身的优势。
相对来看，万科A、保利地产、金地集团的ROE水平就不如这3家企业的影响力那么高，它们是典型的顺周期企业，高峰期大肆拿地、低谷期快速去存货以及全国区域风险的均衡摊销让他们能够在周期变换中游刃有余，但代价是ROE和投入资本回报率水平不算突出，仅能在一定范围内保持微幅的上涨。
事实上，这种“规模扩张与ROE、ROIC悖论”已经连续几年被验证，多线扩张虽然让其抗风险和规模成长性优异，但ROE所反映的对股东权益投资的收益水平、ROIC所能折射的企业内控水平却难以同时提高。
从财务安全性来看，权益乘数在4以下，的房企达到了15家，占总数的75%，房企总体财务状况良好。而且就向本报此前所提到的，尽管万科A、保利地产等房企负债率较高，但一方面是预售账款较多所致，另一方面则长期负债大大高于短期负债。
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