| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2011年04月08日 10:05 |
作者： |
徐健 |
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徐健
美国曼哈顿地区，建筑容积率是12至21；北京的金融街，综合容积率为3.9。
同样在美国，芝加哥一个楼群最集中的区域，大概1平方公里的土地上建了1200万平方米的建筑；同样是北京，望京地区600平方公里的土地建了900万平方米的建筑，还不及芝加哥1平方公里的使用强度。
这就是我国大部分城市目前土地资源利用效率的现实。
与此同时，我国土地资源紧缺的现实正在成为房价快速上涨的最主要的“借口”。让城市“长高”以缓解我国的土地资源紧缺问题，正成为我国城市化过程中一个无法回避的话题。
近日，国家发改委秘书长杨伟民在此间举行的“十二五”城镇化发展高层论坛上表示，当前我国城镇化发展存在低密度和分散化的倾向，带来耕地面积减少过多过快的问题。他表示，“十二五”期间，要合理确定城市的开发边界，防止特大城市面积过度扩张，提高建成区的人口密度。
城市“长高”的趋势
杨伟民说，本世纪以来国内城市的建成区面积扩张了50%，而城镇人口只增加了26%。这意味着，我国土地城镇化的速度快于人口城镇化的速度，而且基本快了一倍。“因此，改革开放三十年来我国城市建成区的人口密度是不断下降的。”
造成上述现象的一个重要原因，就是各地都在搞开发。杨伟民指出，目前我国国家级和省级的开发区超过1500个，每个开发区的平均面积是6平方公里，大的是15平方公里以上。“这种分散化的开发格局，不但耕地承受不了，能源也承受不了。”
对此，麦肯锡上海资深董事华强森亦指出，中国的城市化不可避免。到2030年，将有超过十亿人生活在中国的城市中，需要以前所未见的规模进行建设。他预测，展望未来20年，中国将不断扩建其城市，到2030年，全国将达到70%的城市化率，城市将会超过950个。“考虑到中国资本过剩，以及政府执行政策的能力，有一种城市向空中发展的替代方案。”
加拿大KFS建筑师事务所总设计师傅国华对《第一财经日报》表示，虽然扁平化发展的城市舒适度更高，但考虑到中国的高人口密度，经济发达的城市不可能一味向外扩张。“扁平方向发展，会带来交通问题。未来会有一个向上发展的趋势。”他介绍，目前国内一些城市已进入由横向到纵向发展的转型。
记者发现，去年年初，济南市已要求加快城市“长高”、“长大”的速度，拓展城市发展空间。除控高区外，禁建6层以下建筑，提升老城区面貌。2010年10月，有媒体披露了济南市城区及建制镇土地级别和基准地价更新听证会上的内容：调整范围相比2007年的调整，增加了59平方公里的面积。同时，按照听证稿，城区商业、住宅用地平均容积率在2007年基础上也有望进行相应调整，住宅、商业用地平均容积率均由2007年的1.3提高到1.7。
济南市国土局有关负责人表示，平均容积率的提高，意味着一些区域内的住宅楼和商业楼要进一步向空中发展，新建楼宇将以高层为主。今年，在“十二五”规划中，济南将重点建设16个城市综合体，规划总用地40平方公里，可开发总建筑面积约7000万平方米。粗略估算，这16个城市综合体已采用了“升级版”的容积率。
此外，江西省新余市也出台了《关于提高土地利用率鼓励建设高层建筑的意见》，鼓励在城市规划区内兴建高层建筑（50米至100米），并给予行政事业性规费优惠。
低容积率的“诱惑”
但是，即使是济南最新的平均容积率，与美、日等国相比，仍处于较低水平。按照华远集团董事长任志强在最近举行的“绿色城市发展研讨会”上引用的数据，我国的平均容积率可能只有1.0，包括北京这样的大城市容积率平均下来还不到1.0。而与美国曼哈顿地区高达12至21的容积率相比，我国北京、上海等大城市中心区域的建筑容积率，基本都在6.0以下，容积率在10以上的建筑更是少之又少。
而目前在我国多数城市仍在坚持的“摊大饼式”的扩张式发展，被任志强认为是“最落后的一种规划方式”：比如说北京在不断地延长地铁或者轻轨的道路公里数，认为只要建设了快捷的交通，可以让人们住到更远的地方，可以缓解城市中心的居住压力。但是他们同时忘了，当城市居住压力加大时，或者办公压力加大时，原本一个人一天可以办五件事。当你把城市的半径拉得更大，一个人一天就只能办一件事。比如说香港的中环，当福布斯到那里卖股票，一个IPO可能一上午在中环开9个会，一天时间开18个会，他可以用步行的方式上午到这个办公室，下午到另一个办公室。但在北京，从东城到西城一上午只能办一件事情，一下午才能办另外一件事情，城市的扁平化扩张实际上造成了效率的降低。
武汉市城市规划设计研究院院长于一丁近期在谈到武汉城市规划时坦承，武汉市要建设两型社会在某些规划实施方面会有一些矛盾，举一个例子：容积率越高，居民的舒适度相对越低，但是资源节约了；反之，舒适度越高，容积率要低，资源节约就不够，但是环境友好了。“所有问题都在矛盾中，但是我们要兼顾，如果只有前者或者后者，我们肯定得不到发展，要寻求一个平衡点。”
但在寻找平衡点的过程中，仍有不少城市更青睐低容积率。
就上海而言，表面上看，短短几年“第一高楼”的头衔就多番易主――从金茂大厦到上海环球金融中心，而在建中的上海中心抢占“第一高楼”头衔只是一个时间问题。事实上，就整体城市规划来看，根据2003年11月13日，上海市人大常委会表决通过的《关于修改《上海市城市规划条例》的决定》，“增加公共绿地、公共活动空间，降低建筑容量，控制高层建筑”(即“双增双减”)以法规的形式写入了修改后的规划条例，并于同年12月1日起实施。目前，虽然“双增双减”的说法已极少被提起，但记者尚未看到这一规定被修改。
此外，因为某些特殊原因，个别城市也暂时无法摆脱低容积率的发展方式。汶川大地震后，自2006年开始走高密度道路的成都，也开始尝试性地向低密度的住宅转向。据成都媒体披露，2008年6月，成都在几周的销售停滞之后，多层、别墅开始走俏，部分开发商也开始将原本计划开发的高层电梯公寓，调整成为集高层、小高层和多层于一身的高层错落的社区。此后《成都市规划管理技术规定（2008）》由当年9月开始执行，并较此前做出多处修改。其中规定，中心城居住、公共设施等建设用地划分的四级强度分区，有3个分区的容积率都调低了约1.0。
任志强在上述论坛的演讲中提出，限制建筑的高度，等于对土地的约束性限制增加了。“我们老说我们的土地不够，如果把当地的楼提高一倍，我们等于多出了一倍的土地。”
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