| 来源： |
国际金融报 |
发布时间： |
2010年12月23日 08:36 |
作者： |
项银涛 |
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临近岁末,部分热点城市房地产市场再现波澜，在国家二次调控的严厉政策下，部分热点城市房价和成交量均出现环比上升，而投资性购房是主要的推动因素。在分析房地产市场需求的过程中，常常存在用刚性住房需求作为房价坚挺的主要理由。
投资性购房需求主要取决于房价上涨预期。当前房价上涨预期的重要基础之一是低利率下的流动性过剩。2009年为应对国际金融危机，中国实施适度宽松的货币政策，对经济企稳回升发挥着至关重要的作用。但当年信贷投放创出历史天量，贷款基准利率也处在历史低位。2009年，在低利率的流动性过剩环境下，中国部分热点城市房价也出现跳跃性增长，北京市房价由2009年年初均价一万多跃升到2009年末的３万左右。
此前不久召开的中央经济工作会议提出2011年要实施稳健的货币政策。在适度宽松货币政策向稳健的货币政策转变的过程中，投资性购买群体的房价上涨预期也将发生微妙变化。从投资者购买心理考察，个人购买决策需要收集大量信息，在此基础上形成一个对特定房产的心理判断，也就是对特定房产价格的心理账户，只要心理账户高于现行房价，投资者就会购买，显示房价仍有上涨空间。需要注意的是，投资者决策重要的参考因素是货币政策的主基调。2011年稳健货币政策的实施，预期信贷增速将会放缓，信贷资金流向房地产市场的规模和速度也会下降和减缓，投资性购买群体对房价的心理预期账户将会出现分化，理性的投资者可能会选择套现离场，而这可能是房价由上涨向下跌转变的分水岭。
回顾2003年以来的房价运行轨迹，只有在2008年出现过热点城市房价环比下降的情况，其重要的货币环境基础是实施从紧的货币政策，配合着外部百年罕见的国际金融危机。
因此，需要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，这样不仅有利于市场形成房地产市场运行良性发展预期，而且有助于房价上涨一致性预期出现分化，有利于实现房地产市场调控既定目标。
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