| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2010年10月26日 08:33 |
作者： |
陈相明 |
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部分业主开始接受小幅议价
商务公寓可以不受“限购令”限制，成为深圳目前房地产市场上除了写字楼、商铺外，资金门槛较低的投资品种。不过，深圳商报记者了解到，由于近期有关房产过户按评估价征税政策即将实施，市场上买卖双方观望气氛极浓，二手商务公寓的成交并没有表现得很活跃，这有点出人意料。
时限７０年的商务公寓限购
商务公寓是由于小型企业资金实力不足，无法购买或租赁写字楼而产生的一种过渡性产品，是在住宅的基础上，添加一些商务办公的元素，从而能够满足小型企业办公需求的产品。
深圳市国土规划委近日接受深圳商报记者采访时表示，根据《深圳市城市规划标准与准则》关于“商业性办公用地”的范围解释，商业性办公用地包含商务公寓，因此，商务公寓不在此次限购政策的调整范围之内。
不过，也并非所有商务公寓能“幸免于难”。据美联物业全国研究中心何倩茹介绍，商务公寓根据其土地性质的不同，使用年限最长的有７０年，最短的只有４０年。“土地使用年限有７０年的商务公寓，一般作为住宅类别销售，在目前的情况下会受到限贷令、限购令的影响；而土地使用年限为５０或４０年的商务公寓，则作为商用物业出售，其出售条件与写字楼、商铺相同，目前不会受到限贷令、限购令影响。”何倩茹表示。
投资回报率高于住宅
商务公寓总价低租金高的特点，决定了其目前的租金回报率高于一般住宅。何倩茹分析，以深圳为例，商务公寓既可以居住，也可以作为办公场所，这样的灵活性使其价格一直高于周边住宅，甚至高于某些甲级写字楼。投资回报率一般在４．５％以上，比住宅高（美联物业深圳９月住宅蓝筹租金回报率为３．１７％），对于资金相对充裕的投资者是一个不错的选择。
接受记者采访的多位投资客也比较认可商务公寓的价值。深圳资深房产投资者邹建民说，在目前通胀压力下，建议投资者一次性付款，不要从银行贷款，如果商务公寓的租金回报率能超过４％，高于目前银行２．５％的利率，那么就可以出手。
深圳地产评论人丁云峰分析说，目前商铺价格虚高，将来电子商务对人们的消费习惯影响更大，那么商家的经营将面临困难，商铺租金未必都能看好，而商务公寓的价格还不算很高，因此投资这一品种还是比较合理的。
商务公寓成为“限购令”下的“幸运儿”，会否市场成交很火爆？本报记者调查发现，由于受到房产交易即将按照评估价过户传闻的影响，目前市场观望气氛非常浓厚，不仅仅是住宅，连商务公寓成交也并非很火爆。
深圳美联物业营业部副总经理梁文辉介绍说，由于商务公寓大部分属于二手房市场，租金较稳，业主放盘的很少，因此，并未对市场成交带来太大帮助。“现在无论是业主还是买家，都按兵不动，等待评估价过户政策的落实。”
房贷首付五成利率１．１倍
虽然商务公寓不受“限购令”限制，但由于属于商用物业，在贷款和交易税费方面也有其独特之处，需要投资者特别注意。
在银行按揭方面，当作为住宅类别出售时，首次置业首付３成，二次置业首付５成、贷款利率为基准利率的１．１倍，最长贷款年限为３０年，三套限贷。当作为商用物业出售时，首付５成，贷款利率为基准利率的１．１倍，贷款年限最长为１０年。营业税和契税不减免。
另外，能否出租给公司办公也要投资者详细了解。由于政策规定住宅禁商，归入住宅类别的商务公寓不能租给公司办公，只有作为商用物业才能出租给公司。选择商业中心及其临近区域的物业，投资回报率才能得到保证。
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