| 来源： |
长江商报 |
发布时间： |
2010年09月30日 10:07 |
作者： |
张磊;刘嗣晶 |
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贷款购商品房首付比例调至30%及以上、暂停发放三套及以上住房贷款、房产税改革将扩大到全国……昨日，新华社发布消息：为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（通常称“国十条”）精神，国家有关部委近日分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。本报记者第一时间连线本地地产、金融等方面专家，对新政进行解读。
【关键词】 限定购房
一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。
新政：高房价城市限定家庭购房套数
4月新政“亮剑”至今的5个月时间，新政在几个大城市有一定作用，而很多中小城市不仅没起到作用，反而“越调控越涨”。
今年7月1日，武汉市房管局出台了《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》，为新政后落地的楼市史上“最为严厉”的调控细则，起到一定程度上“震慑”作用。此次出台的细则再次重申“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市限定购房”，这一政策似乎与武汉没有太直接的关系，但透露的“信息”要比实际意义大得多。
解读：新政“震慑”大城市房价
【关键词】 差别化信贷
二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。
新政：首付款比例调至30%及以上
针对差别化信贷这一政策，招商银行武汉分行个贷部负责人陈薇表示，因为还未看到政策原文，还无法肯定暂停发放第三套及以上住房贷款是否是针对全国所有城市，但政府再次出台政策强调，肯定是出于稳定房价的考虑。
一国有银行信贷人士分析，政府再次强调“完善差别化住房信贷政策”，肯定还是出于“有保有压”、区分对待的考虑，“停贷第三套及以上房贷，是为了抑制投机炒房。”
此外，对“不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”这一政策，业内人士认为，这是上次政策的延续。
据了解，在上次政策执行中，部分银行仍对湖北省内户口的居民发放房贷，这次政策再度强调“对非本地居民暂停发放房贷”，今后这个空子可能无法再钻。
而对“贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上”这一政策，有银行人士分析，很多年轻人首次购房会选择小户型，这样首付压力小，但首付比例提高一成后，一套80万的房子首付要增加8万，年轻人买房时间将推迟1-2年。
解读：年轻人买房将推迟1至2年
【关键词】 房产税试点
三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。
新政：推进房产税改革试点 扩至全国
土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。
相比此前，这一政策主要对“开发商暴利”行为，特别是一些有“捂盘行为”房地产项目。以武汉为例，部分项目开发时间从2005年延续至今，土地成本占比已经非常低，而定价一旦过高，将会导致相关部门“找上门”清算其土地增值税，这将使得开发商定价更加谨慎。
解读：土地增值税迫使开发商谨慎定价
【关键词】 住房有效供给
四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
在执行5个月后，楼市开始出现了明显的成交量大涨，部分区域甚至开始价格反弹。新政的力度也受到质疑。
据中原地产统计的数据，武汉市今年的原定计划为225亩，截至9月初，已完成供地541亩，已提前超额完成了商品住宅供地计划。
尽管推地面积仅占去年供应水平的一半，而土地收入却达到去年水平的116%，地价上涨显著。
新政：增加居住用地的供应总量
解读：武汉今年地价上涨显著
【关键词】 惩处违规
五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
新政：严查经纪机构炒买炒卖哄抬房价
新政首次提到了查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。相比4月份的新政，本次政策细则再细化，针对多处之前的细则都有补充。
对于二手房情况，武汉现阶段部分二手房成交纳税只有实际应纳税额的60%。新政一旦全面实施将使得二手房炒家面临高额的炒房成本，针对有违法记录的开发商，新政也再次严格要求。
（长江商报 记者 张磊 刘嗣晶 综合新华社）
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