| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2010年09月27日 09:41 |
作者： |
陈相明 |
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英国专家与本报记者对话保障房建设
中国保障房建设的大幕已经全面拉开。
如何为保障房建设融资？深圳商报记者日前在深圳独家专访了多位英国房地产金融方面的权威专家，请他们详细介绍了英国保障房的融资方式。
英国房价是年薪的６～７倍
深圳商报：由于房价上涨速度过快，中国正在进行房地产市场调控，同时大规模兴建保障性住房。英国在调控房价方面是怎样做的？
大卫·艾萨克：其实英国也曾经历过房价飞涨的时期，主要原因是银行贷款很宽松，人们可以轻易得到贷款买房，甚至很多按揭都不用调查申请人的收入状况，大大刺激了房价。从前英国的房价普遍是人们年薪的３倍左右，但现在已经是年薪的６～７倍。因此，我认为政府要调控房价，首要是控制银行资金的流出，严格贷款标准，这样人们依赖贷款买房的需求就能得到控制，而不仅仅是增加商品房供应。
马克·达利：事实上，有多种因素影响房价，楼市调控是一个复杂的综合性工程，例如，即使是现在欧洲正面临经济衰退，房地产市场也比较低迷，但英国的房价也并没有因此而下降，因为商品房的供应量依然太少。
商品房小区两成做保障房
深圳商报：英国的保障房制度大致特点是怎样的？
大卫·艾萨克：英国大部分住房保障政策都是由“住房协会”等非营利机构来具体实施，以前主要是由政府资助住房协会，后者从政府得到土地转让，然后建设保障房。现在由于政府这方面的财政支出紧缩，不少保障房由开发商来建设。
根据英国当地１０６号法律条款所谓“规划得益”（ＰｌａｎｎｉｎｇＧａｉｎＡｇｒｅｅｍｅｎｔｓ）机制，开发商可以获得政府的规划许可，交换条件是要拿出商品房的１５％～２０％来作为保障房，售价低于市场价，建设资金来源于其他高档商品房的销售利润。除此之外，发展商还要建设当地所需的基础公共设施，例如学校、公路等，作为税收的一种形式，当然，上述政策在各地执行的严格程度不同。
罗伊·克拉克：保障房的提供对象包括教师、公立医院的护士、警察、消防员、社区服务员等，当然也有收入水平的限制，尤其是在某些郊区。
商用物业租金补贴保障房
深圳商报：住房协会建保障房的资金如何筹措？
大卫·艾萨克：原来主要是由政府直接资助，但现在则主要是住房协会通过多种途径进行融资。譬如，有一种混合开发的方式，住房协会得到当地政府的土地，进行商业地产的开发，包括写字楼和商铺，然后获得这些物业的租金，补贴保障房建设所需。
由于目前经济大环境不好，包括伦敦和其他一些大城市的房地产市场也不景气，很多人往往难以得到银行的贷款，再加上政府换届选举等原因，政府如今在公共事业方面的财政支出越来越少，包括保障房方面的建设，这也影响了人们的信心。
另外，我们认为，房地产交易税，例如印花税等，其实也可以作为保障房建设资金的来源之一，当然，目前英国还没有这样做。
深圳商报：在保障房建设融资的多种渠道中，你们认为哪一种是最有效的？
大卫·艾萨克：我认为最好的方法是上述混合开发的方式，即通过盈利的商用物业为保障房提供资金来源。在英国，如果要开发盈利项目，必须首先通过竞争，在某种程度上满足当地居民的条件后才能获得土地转让。例如，开发项目的环境、配套设施建设要满足当地居民的需要。或者，开发项目的１５％～２０％的商品房作为保障房。
罗伊·克拉克：我认为通过开发写字楼和购物中心获得的租金回报，只是很少的一部分资金，难以支撑保障房建设，这是不可持续的，因为人们永远需要更多的住房，而不是购物中心或写字楼。另外，政府强制开发商提供商品房的一定比例作为保障房，很多开发商也不愿意。
大卫·艾萨克：确实是这样，目前强制的１５％～２０％作为保障房，令很多人认为这样会影响商品房项目。所以，或许应该更灵活一点，譬如把作为保障房的比例降低到５％～１０％，让项目的各方都愿意参与其中，也让开发商有利润，这种做法才能持续下去。
斯图尔特·艾伦：其实上述几种方式，没有哪一种可以单独解决保障房的融资问题，要根据不同的情况灵活运用。
英ＲＥＩＴｓ多针对商用物业
深圳商报：中国各地正大规模兴建保障房，有天津、上海等城市希望推出保障房ＲＥＩＴｓ，筹集社会资金解决资金瓶颈。你们如何看待ＲＥＩＴｓ在这方面的作用？
大卫·艾萨克：ＲＥＩＴｓ在加拿大、比利时、澳大利亚等国家发展差不多二三十年了，但在英国的发展却比较慢。一直到２００７年１月，英国才正式推出ＲＥＩＴｓ法规，重要的推动因素就是同意给予ＲＥＩＴｓ以特别税收优惠。
英国在推出ＲＥＩＴｓ时，投资的主要标的是商用物业，而不是针对住宅。因为英国在上世纪８０年代以来，由于经济繁荣，写字楼和购物中心等商用物业的价格飞涨，高昂的建造成本，导致独立的投资者或机构都没有能力购买。于是，便产生了把商用物业资产证券化的想法，通过把物业的租金等收益分割成若干份，出售给投资者，给投资者提供一种类似债券的投资方式。ＲＥＩＴｓ在英国推出３年以来，大约５０％的房地产企业都通过ＲＥＩＴｓ融资，但很少用在保障房融资方面，美国在保障房ＲＥＩＴｓ方面经验会更丰富。
其实，ＲＥＩＴｓ也是有风险的，尤其是当资产质量不好时，例如，美国由于次级贷款引发的金融危机，就是因为放贷机构通常将次级抵押贷款合约打包成金融投资产品出售给投资基金等，因此随着美国次级抵押贷款市场危机愈演愈烈，一些买入此类投资产品的美国和欧洲投资基金也受到重创。
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英国保障住房发展过程
英国是最早实施住宅政策的国家，住房保障政策是英国福利制度的重要组成部分。英国社会保障住房的发展大体经历了三个阶段：
第一阶段是政府直接对住房市场进行干预的时期。
从工业革命到第二次世界大战之前，英国的住宅主要是私人拥有。由于工业革命，大量的农民不断进入城市，使私人出租住宅得到很快发展。但畸高的租金让大部分居民无法承受，于是政府开始介入，制定了新的住房政策。１９１９年，英国政府颁布了《住房和城镇计划法》，第一次将为“劳动阶层”提供住房作为了地方政府的法定责任，允许地方政府建造社会出租房，并可以用地方财产税直接给予补贴。在政府的扶持下，社会出租房增长很快。到二战时期，市政当局基本上成为了社会出租房的主要提供者，拥有的社会住房量占全国存量住房的比例远远超过其他西方国家。
第二阶段是政府实行高福利政策的时期。二战后到８０年代，英国把“高福利”视为其基本国策，政府更深入地介入了住房市场。其结果是自有住房和地方当局出租房占存量住房的比例不断攀升，分别由１９５０年的２９％和１８％上升到１９８１年的５６．６％和３０．３％。１９７９年撒切尔夫人执政的保守党政府以住房改革为切入点开始了国家经济政策的重大调整。
第三阶段是住房私有化时期。从上世纪８０年代初到９０年代末在政府通过立法推出的各项措施的刺激下大量的公营住宅出售给了租户。政府鼓励买房政策的成功带动了经济发展。到了８０年代中期。英国经济开始出现繁荣。但同时由于低租金公营住房的锐减社会上无家可归者开始增多。
英国的住房协会的快速发展是从２０世纪７０年代开始１９６４年英国成立了住宅公司。这是隶属于中央政府的机构负责对住房协会进行注册、监管和协调工作。
住房公司的成立标志着现代住房协会运动的开始。英国政府出台了各项法律要求中央政府和地方当局对住房协会给予融资援助。如对住房协会低租金运作带来的亏损给予补贴新建住房所需资本金可以向住宅公司申请借款以后这些借款作为了公共支出转化成了“住房协会拨款”由协会无偿使用。
什么是ＲＥＩＴｓ
（房地产投资信托基金）？
房地产投资信托基金，是英文“ＲｅａｌＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＴｒｕｓｔ”的缩写。实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸引社会大众投资者的资金，并委托专门的机构进行经营管理。
专家简介
大卫·艾萨克：融资学博士，房地产管理教授，英国格林威治大学建筑工程学院科研主任。英国皇家特许检测员，英国皇家特许建筑协会特别会员。主要从事房地产开发及融资管理方向的研究，是英国学术界在该领域的重要代表人物。
马克·达利：理学博士，英国皇家特许检测员。主要研究领域为房地产金融和城市经济学。
斯图尔特·艾伦：理学博士，国际风险与安全管理协会会员。
罗伊·克拉克：英国格林威治大学建筑工程学院教授。
（图）大卫·艾萨克、马克·达利、斯图尔特·艾伦、罗伊·克拉克（从上至下）
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