| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2010年07月20日 15:34 |
作者： |
潘晟 |
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2010年4月14日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，拉开了“史上最严厉”的房地产调控序幕。楼市新政运行至今接近百日，取得一定效果。但随着时间的推移，市场也逐渐进入了对于前期政策效果的观察期，目前一、二手房的量价情况如何，暴涨的房租能否回归平稳，最关键的是未来的政策取向又将如何？
一手房：降价或是“下一站”
随着楼市新政的实施，全国各大城市的成交量迅速萎缩，有关降价之声也是不绝于耳。根据国家统计局最新公布的数据显示，6月份全国70个大中城市房价同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，这是近15个月来全国房价环比涨幅首次由升转降，意味着新“国10条”调控政策已经见效。
新政后首个房展会观望气氛浓厚上周五，“2010第二十七届中国·上海房地产展示交易会”正式开幕，作为楼市新政百日后沪上首个房展会，此次房展会也被业内视为未来上海楼市的风向标。
观望、观望、还是观望，这是记者在此次房展会上最大的感受，无论是开发商还是购房者，似乎都不愿意轻易地亮出自己的底牌。从开发商来看，根据参展名录，虽然万科、保利、复地、龙湖等大型房地产开发商悉数亮相，但是参加本届房展会的房企总数不足70家，与今年五一房展会上189家房企云集的盛况相比，下降了近六成，而五一房展会期间被各家展台占得满满当当的广场，也是显得空空荡荡，原先在很远就能听见的广播喇叭广告如今也是偃旗息鼓。
而且在本届房展会上，不仅出席的开发商数量锐减，同时不少楼盘只是参展，并未给出明确的开盘时间和报价。此外，开发商们带来的优惠措施也远未达到市场之前的预期。记者在展会上看到，虽然不少楼盘给出一定的折扣，但折扣幅度均不是很大，有楼盘给出一次性付款98折的优惠，而也有楼盘表示一次性付款每平米可享受100元的优惠，但这样的折扣相对于房价而言真的只能算是“毛毛雨”。从整个展会上来看，某楼盘打出的“最高累计可以享受25万总价的优惠”可能是最吸引人眼球的，但是如果仔细看一下优惠条件，这25万有很大部分源于所谓的送车库和送装修基金，真正在房价上的折扣或不足5%。
而开发商这类难显诚意的优惠措施，自然也很难激发起购房者的兴趣。虽然来参观展会的市民人数并不算少，但是真正在展台前停留的人却不多，大多数接受记者采访的市民表示，开发商目前给出的折扣对他们的吸引力不大，所以可能暂时不会急着在展会上下订单，未来房价应该仍有下降的空间。市民吴老伯的一句话可能反映出了大多数老百姓的心声，他说：“我觉得房价肯定要降的，现在大家都不买房子，开发商凭什么把房子卖得这么贵”。
上海房价或将下跌20%-30%虽然开发商和购房者目前依然处于对峙的状态中，但到了下半年，这一局面有望被打破，在更大的资金压力和销售压力下，开发商可能会做出更大的让步，而购房者或将成为这一轮博弈中的胜利者。
渣打大中华区首席经济学家王志浩表示，从渣打观察到的数据来看，今年4到6月份，虽然政府土地收入与第一季度相比有所下降，但与去年同期相比基本处于同一水平线上，这意味着在二季度里，开发商依然在拿地，而且监管层已经收紧了对开发商的银行贷款的发放，而近期信托贷款的闸门关闭，今年下半年开发商的资金将会更加紧张。
另一方面，今年下半年开发商的销售压力也很大。根据目前上市房企公布的数据，上半年有八成房企未能完成年销售目标的50%，这意味着在下半年开发商将有更多的房子需要出售。而根据券商的调研报告，部分大型房企坦言下半年销售压力增大，可能需要以更加积极的姿态来应对低迷的市场。
综合而言，今年下半年房价的跌幅可能会进一步扩大，王志浩认为，从第三季度开始，开发商的降价压力会不断加大，一线城市，尤其是北京、上海、深圳等城市的房价较一季度将会有20%-30%左右的降幅，而从全国整体来看，房价平均降幅可能在5%-10%左右。而在谈及房价下跌对于宏观经济以及银行的影响时，王志浩很明确地表示，如此降幅对于两者的影响很小。
二手房：或跟随一手房走势
与一手房情况相类似，新政的推出也成为上海二手房市场2009年至今走势的分水岭，国务院楼市调控政策的接连出台，也使得二手房市场的量、价水平双双进入下跌通道，政策调控的成效在二手房市场中得到体现。
新政成为量价分水岭在成交量方面，来自21世纪不动产上海区与数据监测中心的最新统计数据显示，2010年上半年共成交6.91万套，较2009年上、下半年分别下降50%和57%，本市18个区县上半年的成交套数环比降幅均超过了50%，降幅普遍在55%-60%之间，其中长宁、虹口、杨浦三区的环比降幅相对较高。特别是在新政出台之后的5、6月份，沪上二手房成交量已经连续两个月处于7000套以下的历史地位，并且呈现出继续下降的趋势。上海永庆房屋研展部的数据显示，6月份上海二手房共成交6463套，环比下跌了4.6%。
而在成交均价方面，新政颁布后的百日之内，上海二手房价格的实际成交水平开始大范围回落。根据21世纪不动产上海区域数据监测中心对16个典型热点板块标杆楼盘进行的价格监测发现，近7成的楼盘价格出现不同幅度的回落。与新政前的历史高点相比，目前有近20%的标杆楼盘主力价位降幅超过10%，例如徐家汇板块的东方曼哈顿，目前该盘96平方米的二室户热点房源主流成交均价约4.2万元/平方米，较4月份4.8万元/平方米的高点下降了12.5%；此外，还有38%的楼盘价格降幅在3%-10%。综合来看，已有三成左右的标杆楼盘价格回归至今年春节前后的水平。不过，由于去年房价上涨过快，因此虽然目前价格有所回落，但与去年同期相比，此类标杆楼盘的价格水平普遍高出22%-56%不等，例如杨浦新江湾城板块的合生江湾107平方米户型，目前成交价格约2.8万元/平米，同比上扬51%，应该说，目前二手房整体房价水平仍有下降空间。
观望气氛有所抬头不过，相比起开发商拥有更多定价权的一手房市场，影响二手房市场价格走势的因素显然更为复杂。尤其是进入7月份之后，经过近3个月的消化，楼市调控政策对楼市行情的第一波影响已初告段落，再加上7月初就政策调控“放松”的传闻影响，买卖双方的博弈心态仍较为明显，市场观望情绪有所抬头。尽管成交量水平依旧处于历史低位，但从成交均价来看，6月平均成交均价为15863元，环比5月的平均成交单价15615元略有回升，虽然交易数据与市场真实成交之间有约一个月的时间延迟，7月均价可能会再度回落下跌，但不可否认的是前期一面倒的市场卖压已经回归到个别楼盘的基本面。
21世纪不动产上海锐丰凉城路分行经理杨益告诉记者，在虹口曲阳板块，二手房买家重拾观望情绪，尽管客户看房量仍维持稳定，但出手却更加谨慎。据杨益介绍，目前已有的意向客户中，有7成在下定时“卡壳”，而该比例在上月仅为5成。而且这一情况并不是个别现象，21世纪不动产的数据显示，7月上旬买卖客户及带看数量，均与6月平均水平相当；但最终能够达成交易的客户比例却出现明显下滑，仅为6月平均水平的6成。
业内人士认为，这一方面是因为如今购房者和业主对于未来政策预期产生分歧所致，另一方面，也显示出随着新政第一波影响的逐渐消化，市场格局主导因素将逐步由之前的政策因素转变为供求关系本身，因此虽然楼市政策对二手房消费结构的引导作用已有所体现，但要有更大程度的改观还须从供应上做更多文章。
房价或看一手房脸色买卖双方均需理性不过，虽然目前市场观望情绪有所上升，但上海永庆房屋总经理陈史翎表示，目前在一手房市场，开发商正在主导杀价趋势，意图扩增成交量，而这可能会打击到二手房市场，并进一步产生“价格倒挂”现象，值得购房者和业主关切。
陈史翎表示，6月以来，青浦、奉贤等区的开发商以30.6％、12.9％的大幅降价来响应市场风向，也争取到91.5％、176.4％的超高成交量成长。但反观二手房市场，投资客还顽强抵抗，逆势坚守6.2%的涨幅。对于这些投资客而言，应该密切关注当地开发商降价的幅度。因为开发商到了下半年财务压力会更大，而且银行授信、上市筹资等都将很困难，资金缺口顿开，有抛售的急迫性。在出清存货、支付应还款的压力下，开发商必然在短期内进一步扩大降价空间。如果二手房业主继续坚守，恐将导致一二手房价格倒挂现象的蔓延，进而使二手房市场进入更长的冷冻期。在陈史翎看来，业主应积极降价、领先降幅、一次到底，取得摊平、重起的套现机会，避免阶梯式降价，以免不得不面对出脱无路、被迫甩卖的下场。
而对于购房者而言，目前刚需客户入市比例已经接近95%，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，刚需购房者的入市心态也应该理性。他表示，由于外环附近区域是过去一轮房价上涨的“急先锋”，因此在本轮市场调整的过程中下降空间也会更大，若与新政前的房价高点相比，可以尝试争取15%的议价空间，对于刚需购房者而言可以适时出手。
租赁市场：房租有望趋于平稳
5月以来，全国多个重点城市的住房租金出现了明显上升，尤其是北京、上海、深圳、广州等城市，房租同比涨幅普遍超过15%至20%，部分地段、交通和周边配套较好的房源，租金涨幅一度高达50%，部分媒体称，房租上涨堪比绿豆。
房租上涨原因众多其实，房租上涨并非新政之后才开始的，今年伊始，沪上租赁市场就显现出较快的发展势头，从1月份开始租赁成交和租金价格就一直处于上升通道，走出了淡季不淡，旺季很旺的行情。
业内人士表示，在本轮房租上涨过程中，政策变动的确是一个影响因素。随着楼市新政的实施，一、二手房成交迅速下降，造成部分本应进入买卖市场的购房者不能有效地达成交易，从而被迫通过租赁市场寻求过渡，导致租赁市场的供求有所紧张，在一定程度上推动了房租的上涨。但是，这只是房租上涨的原因之一，部分利益集团大肆炒作房租上涨或有不可告人的目的，新华社文章就援引专家观点指出，不排除“利益集团借机阻击楼市调控”。
业内人士表示，除了政策因素之外，沪上租赁市场价格上涨还可能受三方面因素的影响。首先，世博会的召开吸引了大量境外人士，从4月开始，中高端中小户型物业就开始受到市场的追捧，而且租期主要集中在1到2个月的时间，由于市场上此类房源较少，因此租金上涨很明显，月租上浮在20%-50%之间。
其次，5、6月份是传统的租赁旺季，季节性因素也是租金上涨的一个推手。一方面留沪高校毕业生会在这一时间段内开始寻找房源，另一方面，由于5、6月份是小学报名面试入学的时候，所以学区房的概念特别热，例如在徐家汇、南黄浦等区重点、市重点学校密集的区域，租赁市场成交在第二季度连续上升，租金水平也水涨船高。
最后，由于二手买卖成交低迷，不少中小中介公司将租赁业务作为核心业务发展，或直接参与到租赁交易中，例如将房东物业租下来在转租给客户赚取租金差价；或者安排不同房源房东错时挂牌，增加供应量不足的恐慌从而拉高租价，从中赚取利益。这种现象虽然在上海并不是普遍现象，但是确实存在。
房租有望趋稳期待有力监管展望下半年租赁市场，汉宇地产认为，随着世博会的日常化进程和来沪旅游的人员逐渐减少，租赁市场的需求压力会有所减轻。但由于买卖市场短时间内恢复景气可能性不大，原来应该过渡到购房买卖市场的居住需求依然停留在租赁市场；而外部其它类型的租赁需求依然存在，比如说大学毕业生走入社会的住房需求还需要租赁市场来解决，所以未来一段时间内租赁市场特别是中低端租赁市场的活跃度依然会维持，但租金再大幅上涨的可能性不大。
一方面，买卖市场大量挂牌无法成交，会有越来越多的买卖房源转向租赁市场，为租赁市场提供有效供应；另一方面，目前市中心区域公房房源1房装修房租金已经达到1700-1900元/月的水平，已经开始考验中低端租赁群体的最大经济承受能力，未来租金再大幅上涨缺乏租赁群体经济支撑能力。所以，可以预期下半年租赁市场会保持平稳的态势。
虽然下半年房租有望趋稳，但业内人士表示，目前租赁市场仍存在不少问题，而供需矛盾和定价混乱是目前租赁市场面临的最大问题，因此政府未来应该进一步规范租赁市场。一方面，租赁市场，特别是中低端租赁市场，供应量与庞大需求来说还是严重不足，因为未来政府除了引导空置住房入市之外，更需要加快公租房等保障性住房的建设，改善租赁市场的供求关系。另一方面，目前房东方在租赁过程中处于强势地位，同时市场也没有可以供参考的租金水平，现在所谓的市场行情价就是根据历史成交价和目前自身楼盘出租房源和周边楼盘出租房源报价所定的价格，因此手握同一楼盘多套房源的房东就在很大程度上拥有着房租的定价权，这样就会造成租金快速上涨，因此监管部门未来加强对租赁市场的监管，对于垄断房源，操纵价格的行为应给予惩处。
政策取向：政府调控之心坚决
楼市新政运行至今已经3个多月的时间了，近期有关各项调控政策可能放松的传言在市场有所抬头，而从前几次房地产调控的结果来看，如果政策在此时放松，不仅目前所取得调控成果将前功尽弃，而且房价还可能会迎来报复性的反弹。
据媒体报道，住房与城乡建设部部长姜伟新近日在出席“2010中国市长论坛”时明确表示：“（调控）政策一旦放松，房价会强力反弹，调控政策毁于一旦，政府也会失信于民”。表明中央政府调控楼市的决心非常坚决。针对“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等传言，住房和城乡建设部、银监会、国资委三部委于7月12日迅速予以了澄清。住建部官员表示，下一阶段，住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房。中国银监会新闻发言人表示，房贷相关“政策要求和标准没有任何变化，各商业银行要严格执行，不能动摇”。而国资委官员表示，自国资委要求78家非房地产主业中央企业退出房地产业务以来，央企退出工作正在有序顺利地进行。
业内人士认为，在本轮房地产调控过程中，政府采取了标本兼治的手段，虽然信贷紧缩等措施只是中短期的治标措施，但其对于建立保障住房体系这一治本工作能否完成有着至关重要的作用。因为与商品住房体系相比，保障住房体系还处在刚刚起步阶段，就短期而言，政府需要稳定市场预期，为保障性住房建设赢得时间，而有关部委此时的表态显示出政府坚决的调控决心，有利于打消市场上所存在的侥幸心理，能为保障性住房的建设创造一个良好的环境。业内人士同时指出，从长期来看，要完善保障性住房体系不仅仅是各个地方政府每年承诺建设多少面积的保障住房那么简单，还要涉及到土地来源、资金来源、建造方式、分配方式、使用和退出等诸多方面，甚至需要通过立法的形式来保障整个过程的顺利实施和长期有效，因此未来的楼市调控还有很长的路要走。
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