| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年07月16日 09:34 |
作者： |
岳富涛 |
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最近关于房地产调控是否应该放松甚至停止的讨论，已成全国媒体的热点。仅仅以个位数出现的三套房贷成功案例，也被市场认为是松绑的信号，地产股因此被炒出“一日游”行情。
调控是否应该停止或放松，对垒双方讨论的默认前提是会或不会影响宏观经济走势，也就是说大家都把房地产作为调控宏观经济走势的工具，如果下半年GDP减速，就应该放松对房地产的调控。事实上，此前每次调控，政府也都非常关心调控的节奏和力度把握，往往投鼠忌器，小心翼翼。
这正是房地产在中国成为全民悲喜剧的根源所在，也是对全民幸福的漠视和不负责任。作为影响宏观经济的要素，只是房地产的次要属性；成为增加全民幸福指数的重要组成部分，才应该是房地产与生俱来的核心属性。
调控为什么总是短期行为？
房地产调控的目的应该是什么？让这个社会的绝大部分公民，都能住上适应社会发展水平和自身经济实力的房子，有尊严地生活，应该是终极目标。无论是买的还是租的，无论是市场化商品房还是政策保障房。
但近观2010年，远观1997年，13年来几乎每年都来一次的调控，看不出其目的是为了这个目标，反而为宏观经济加温或降温成了主要目标。
在1997年决定房地产市场必须走市场化道路之后，十余年来房地产市场没有实际有效的全国性长期规划，每年都有短期政策出台，冷了要刺激，热了要降温。最有趣的例子就是“90/70”政策，到现在既没有宣布失效，也不要求遵守。
这样的短期属性政策管理长期属性市场，对宏观经济的调控效果南辕北辙，必然是平息了一次小的波动，又导致下一次更大的波动。最终结果是房地产没有为全民增加多少幸福感，反而成为全民的承重经济负担和心理负担。
楼市需要终极解决方案
这样的调控不仅对购房者不利，对有志于长期发展的开发商来说也不利，只有利于狠赚一把就溜的各种炒家。带头大哥万科的总裁郁亮，近期提出的房地产行业长期、健康、稳定成长的四条建议就很有代表性：
第一，迅速制定出相应的住宅长期发展规划，明确住宅供应总量、供应结构、土地供应以及人均住宅面积等，同时明确政策与市场的边界。
第二，应加大住房保障建设，尤其是廉租住房、公共租赁住房的供应力度，重点关注人口流入的主要目标城市，关注新移民、刚毕业大学生、外来务工人员。
第三，需要增加土地供应。包括加快城市新区建设，加快轨道交通、相关公共配套设施建设；适度提高城市容积率；推动土地供应的多元化；促进存量土地的盘活；坚持土地招拍挂制度。
第四，需要落实“国36条”，为民间资本提供更多的出路，能更有效分流投资性购房资金，使住房充分体现其使用功能，同时避免行业出现大起大落。
这四条如果能真正实现，的确能够解决房地产作为一个行业遇到的大部分问题；但最终需要解决的核心问题还是中央政府和地方政府的行为方式，中央政府与地方政府之间的财权事权划分需要更加公平合理，地方政府严重依赖“第二财政”是房地产市场高烧不退的根源所在。
因此需要真正推行物业税以取代土地出让金，让物业税成为地方政府的财政支柱，地方政府用这笔细水长流的收入来为本地居民谋福利，增加幸福感；而不是拿卖地得来的短期暴利建形象工程，盲目投入好大喜功的各种时髦“新兴产业”。
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