| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年07月13日 16:26 |
作者： |
陈小丽 |
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编者按：2010年8月11-14日，中国房地产界最重要盛典“2010博鳌房地产论坛”将在博鳌绽放。观点地产新媒体正式推出“新政：2010 博鳌房地产论坛特稿”系列报道。2010年，是博鳌房地产论坛的第十年，也是房地产面临最严厉调控的一年，在新政下，谁是预言者？谁又能独善其身？
希望的就是地方政府能够理性一点，其实想稳定楼市不是难事，关键是要用理性方式对待目前楼市中出现的问题。
观点地产网 博鳌专稿 陈小丽 受到新政的影响，青岛不少楼盘开盘成交惨淡，不过，卢铿掌舵的海尔地产却荣登青岛楼市成交排行榜前列。
“青岛六月份的销售，我们是状元。三个楼盘我们卖了大概300套，排在销售第二第三名的，大概只卖了70多套和40多套。而且我们不但没有降价，还提了价。”在接受观点地产新媒体采访时，海尔地产董事长兼首席执行官卢铿强调指出：“海尔地产受新政影响不大，一方面我们不缺资金，另一方面我们不囤地。我觉得当楼盘把性价比做到极致后，市场一定会认同的。”
卢铿信心十足地表示：“不会调整目标，我们有信心完成宏观调控前定的销售目标。”按照卢铿的设想，海尔地产2010年的销售目标是80亿元；2011年预计销售额达到120亿元，进入房地产行业前20强；而2013年要争取完成200亿元的销售额，力争进入全国地产业的第一军团。
据介绍，2010下半年海尔地产在青岛将有多个项目要入市。除了正在销售的位于青岛开发区的山海湾项目、预计8月份开盘的即墨温泉的原乡墅项目，在市区内，位于四方的原青岛冰箱厂改造项目、位于市北区的宁夏路项目，也已经初步完成规划设计，预计在年底或明年初推向市场。
卢铿再次诠释海尔地产获取土地资源的优势：“这主要是因为海尔的品牌、影响和关系，另外海尔在产品方面的创新，对土地认识能力不一样。因此凭借海尔的品牌和创意，往往能拿到比别人条件更好的地。”
实际上，海尔地产“立足青岛、扎根山东、机会型全国布局”的发展战略日益显露，目前除青岛外，海尔地产在山东已进入和正进入济南、烟台、临沂、泰安等城市，而在山东之外的天津、太原、重庆等城市亦插上了旗帜，并在环渤海、长三角、中西部寻找新的机会，据透露，海尔地产还将进入乌鲁木齐和呼和浩特等城市。
在卢铿看来，此轮调控政府的表态很坚决，不会中途废止，但房价全面下降的可能性不大，因为房价的上涨和各地政府将土地价格抬得太高是有关系的，一些一二线、甚至三四线城市推出的地块，实际上并没有降价的趋势。
卢铿认为，现在是观望状态，到下半年供货量更多，可选择的空间就更大。房价会在稳中有些波动，长期来看，不同的城市还会有不同的表现，并相信上海北京等一线城市房价还会上升。
以下为观点地产新媒体对海尔地产董事长兼首席执行官卢铿的专访实录：
观点地产新媒体：房地产市场在严厉调控政策的威慑下开始调整，目前多家房企打出降价大旗，在您看来，楼市拐点是否已经来临？
卢铿：从国家层面、区域层面和城市层面上来看，每个企业的情况都不一样的，不能以一言概之。比如说一线城市确实会出现这种情况，因为在广州、上海、北京、深圳、杭州、宁波这几个城市，本来就存在超量的泡沫化情况。因此一线城市出现拐点是正常的，但这不意味全国楼市都出现拐点。
观点地产新媒体：您认为，在本次国内的房地产新政中，最有效的调控措施是什么？您预计，未来会出台更严厉的政策吗？
卢铿：最有效的措施，也许还没出来，例如物业税。但是物业税的出台只能说是可能性，国家会比较慎重的。因为再严厉一点的政策出来，对市场无疑是雪上加霜，就会让这个行业出问题了。从行业来说，从中央到地方政府，都不想市场出大问题，因为这样会使得周边的行业也出现问题。像目前，钢铁行业就已经出现从盈利到全面亏损的情况了。
其实我觉得宏观调控已经起作用了，一线城市极速飙升的状态已经结束了，这种效果已经可以了啊。
观点地产新媒体：您怎么看到物业税对土地财政、对房地产行业的影响？
卢铿：我相信物业税也不可能从根本上改变地方政府对土地财政的依赖。我估计即便推出物业税，税率也不会太高，税率的影响不会超过房价上涨的幅度。所以我觉得该买的继续买，该投资的继续投资。
如果物业税出台，会对房地产行业有一定的影响，但这不能一概而论，因城市、企业、项目而异。
观点地产新媒体：您认为调控还会持续多长时间，还是已经调控到位了？
卢铿：这个也是要分城市而言，一线城市的飙升结束了，也就差不多到位了。若要想全面下降，我想可能性不会太大。因为房价的上涨，和各地政府将土地价格抬得太高是有关系的，一些一二线，甚至三四线城市推出的地块，实际上并没有降价的趋势。
观点地产新媒体：在您看来，接下来的楼市走势如何？新政会在什么时候退出？
卢铿：也要分区域而言，一线城市中，北京的四环之内已经没有地了，五环之内也基本上没有地了。这种情况下，房价怎么可能出现下降？或许远郊区的房价会下降，所以一个城市的平均价格往往是看不出问题的。
理论上，我认为新政会持续下去，但地方政府估计会根据当地的市场做出一定调整。我相信中央也允许这种调整。
观点地产新媒体：我们注意到在房地产销量大幅下降的同时，商业银行对开发贷款也有所收紧，资本市场再融资搁浅，你认为资金链会否对房地产行业构成较大威胁？
卢铿：肯定会。发展过快、贷款过多的企业，在这个时候银行收紧银根，自然会出现资金链的紧张。
另一方面，政府的表态是很坚决的，调控绝对不会中途废止。因此市场观望情绪会更浓，如果开发商的楼盘没有特别的差异化、创新价值的话，就会降价促销。
观点地产新媒体：接连出台的房地产调控政策对海尔地产的销售是否产生影响，今年的销售目标是否会作调整？
卢铿：对海尔的影响不大。一方面我们不缺资金；另一方面我们不囤地，所以我们的销售还是很好的。例如青岛六月份的销售，我们是状元。三个楼盘我们卖了大概300套，而排在销售第二第三名的，大概只卖了70多套和40多套。而且我们不但没有降价，还提了价。我觉得当楼盘把性价比做到极致后，市场一定会认同的。
另外，公司不会调整今年的销售目标，我们有信心完成宏观调控前定的销售目标。
观点地产新媒体：海尔地产在拿地方面有何优势？
卢铿：首先我们不囤地；其次有好的项目我们一定会争取，因为我们取得土地相对还是比较容易的，这主要是因为海尔的品牌、影响和关系。另外海尔在产品方面的创新，对土地认识的能力不一样，因此凭借海尔的品牌和创意，往往能拿到比别人条件更好的地。
观点地产新媒体：您认为政府应当如何完善房地产制度方面的建设？
卢铿：其实很多问题归根到底还是政府，比如说土地价格过高，开发商不可能有意去买很高价的地，政府采用挂牌和竞价的方式，把地价提高了。
还有政府在很多税费征收上欠合理。很多城市的所得税是年初就预征的，我也提过，例如人防费这些，根本不该征收。还有些地方政策要求也欠妥，例如我们曾在青岛的某三线城市遇到了政府要求住需里每户必须配两个车位，这是很大的浪费，开发商也是很大的损失。而这种损失，开发商很容易就转移给了顾客。因此很多不合理的政策和规定引起了一些附加的成本，无疑是使房价升高。
观点地产新媒体：你如何评价目前的房地产市场？
卢铿：我觉得现在是观望状态，到下半年供货量更多，可选择的空间就更大，房价会在稳中有些波动。长期来看，不同的城市还会有不同的表现，目前很难说。例如北京上海，肯定还会升很多，会否出现09年的火爆市场也很难说。调控也说不定会引起市场的报复性反弹，因为实际上有这种需求。
观点地产新媒体：博鳌10周年论坛即将拉开帷幕，在这场房地产思想的盛宴上，您最希望听到哪些声音？
卢铿：我最希望的就是地方政府能够理性一点，其实想稳定楼市不是难事，关键是要用理性方式对待目前楼市中出现的问题。
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