| 来源： |
深圳特区报 |
发布时间： |
2010年07月09日 10:53 |
作者： |
韩文嘉 |
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伴随着世界杯进入尾声，赛场内外的气氛都已渐趋热烈。而与火热的比赛相比，楼市则更显清淡。哪些数字最能折射出当今的楼市？是少于预估的开盘数量，还是远远低于及格线的销售率，抑或未来入市楼盘数量的变化？
显然，年初在预估今年去年的入市量时，有研究机构给出的答案是有１５２个新盘，但随着调控的风云突变，实际的预售面积，只能说比最保守的估算还要保守。在整个上半年，获得批售的楼盘量停留在了４２这个数字上，而且其中还有９个批售证分属于同一企业的三个项目。全年过半，而入市大队伍还未出现。
这种低迷的入市量只能归咎于更加低迷的开盘销售率。整个上半年，所有新盘开盘至今的平均销售率仅仅在３７％，不少楼盘陷入成交困局时，入市确实需要勇气：除非有降价的决心，否则就要做好打持久战的准备。
４２新盘少于预期 入市“大军”押后
２０１０年过半，记者从规划与国土委网站上可以查到，上半年批售楼盘数量仅为４２个。这个数字比预估的要少，在年初的预测中，今年全年的新盘量被基本锁定为１００个以上，甚至中原地产有１５２个新盘的大胆预计。即使在去年上半年，全市取得预售的楼盘也达到了６３个，比今年同期足足多了三成。
从供应面积上看，星彦地产根据国土委数据统计，上半年深圳一手住宅新增批准预售面积１３０．５４万平方米，同比减少３２％，其中新政后５、６月份新增批准预售面积分别为２２．７２万平方米和１３．８万平方米，环比连续下降，幅度分别为４５％和３９％。
显然，调控风暴打乱了不少开发商的推盘节奏，有不少开发商的推盘计划明显放缓。４２个楼盘中，龙岗以１７个预售楼盘高居榜首，其次是宝安的１５个新盘，南山、龙岗、福田的供应都有明显下降。同时预计中高端楼盘大批出现的场面并无上演，绝大部分新盘都是普通住宅。而明显的是，大楼盘分批次拿预售许可，分批开盘，已经成为了常规的做法。单单万科的三个项目，在上半年就包揽了预售许可证中的九席。而拿到预售资格后，几乎都是以快速出货为营销主旨，甚至拿证的当晚就已连夜开盘。
“需要降价快跑的都是那些上市企业，小企业其实不会选择贸然出货。”一家民营企业的销售负责人表示。“对于深圳大多数民营企业而言，眼前最值得考虑的不是如何卖出产品，而是卖完之后可以做什么。”没有后续的项目可以跟进，虽然销售冷清，但都不成燃眉之急。
３７％成交率不及格 多个项目“被捂盘”
楼市今年开盘数量剧减，房源的减少是否意味着这４２个新盘会更加抢手呢？３７％的销售率无情地否定了这一点。在整个上半年，置业国际根据国土委成交面积数据统计而得的这个数据基本勾勒出了整个上半年楼市的低迷状态。
而调控以来，这种趋势则更加明显。从“４．１７”新政至今开盘的新盘有１９个，这些项目截至上半年的销售率仅有２２％。据报道，万科总部已经对各地一线公司提出了明确要求，即每个项目开盘一个月内，销售率力争达到６０％以上，才算达标要求。而根据这一标准，目前深圳在售楼盘大多没有达到“及格线”。
此销售率与去年相比更是高下立显，在星彦地产根据规划与国土委发布的数据统计，去年住宅新盘成交普遍表现良好，上半年新盘面积总体成交率为５４％。
而在政策出台之际入市的楼盘则更显尴尬，从网上签约数据不难发现，新房市场中不乏开盘两月以上，而仍然仅卖出寥寥几套的项目，销售率奇低，成为销售率排行榜上的垫底队伍。他们共同的特点是，并非核心地段，在调控的威力显现前入市，调控后入市的新楼盘纷纷调低了原来的定价，使得这几个楼盘价格明显高企，成“骑虎难下”之势。而另外，具有明显品牌效应，具备阶段性“性价比”优势的新盘，成交率则明显高于其他楼盘。“新政”也成为了当月新盘总体成交率的分水岭，３月份为６４％，４月份为２３％，５月份为１７％，６月份为２７％。
“开发商定价太高，动辄以３万元／平方米左右定价，导致现在完全卖不动。”一位资深楼市观察员表示，“但这些几乎零成交的楼盘倒也不一定会急着降价。”由于开发商资金压力不大，对降价走量没有太大需求。于是酿成如此局面：虽然开了盘，其客观结果却有如捂盘。业内人士笑称其为“被捂盘”。
楼市不振，最忙碌的则是营销人员。在世界杯开始前，多个楼盘都制定了关于世界杯的现场活动计划。但显然，世界杯这班车也并非搭上就灵。虽然楼盘各种“体育营销”活动安排得颇为用心，但并没有勾起置业者多少购房欲。与如火如荼进行中的世界杯相比，不少楼盘却仍然以近乎零成交的速度在销售，购房热情显然远远不及看球的火爆。
５０％全年入市量缩水严重？
在这次声势浩大的调控面前，新房供应量应声跳水，而计划中将于今年入市的大部队何时才能出现？“等到价格的调整到位和成交量的回归，可能大多数楼盘会将入市时间掐在三季度末四季度初，甚至有罗湖、宝安的楼盘已经直接将开盘时间推到了明年。”业内人士表示。
据星彦地产调查统计，下半年，深圳极有可能入市的楼盘大概有４７个，其中罗湖一个，福田则有新盘６个，各个片区、公寓式小户型与复式大户型的分布都较为均衡。南山则入市８个，大多数是大户型，其中豪宅项目不少。盐田新盘也不少，共有７个，其中一部分是已经拖后了许久、至今尚未入市的项目。
在关外，宝安区则被预测有１１个楼盘在下半年入市，其中龙华、西乡所占数量较多，基本都是以居家普通住宅为主打。龙岗依然是供应主力，下半年有１４个新盘及两个加推项目可能进入市场，大户型仍然是主打项目。不少楼盘还是会根据自己的情况来制定销售节点，龙岗中心城的汇龙天下营销负责人就表示，目前工程方面正在赶工，会争取在８、９月之前进入市场，届时的开盘价格，则还是会基于项目本身的地段及配套价值来定，同时也不会脱离大致的市场情况。
据此统计，下半年入市总建筑面积可能超过２４０万平方米，而根据国土规划委公布的数字，截至７月初，今年的总入市面积为１４９万平方米。加上预计下半年的新盘量，全年的数量也仅在４００万平方米之内。
这个数字比年初的预测想去甚远。年初不少研究机构都给出了对今年入市楼盘的预测数据，其中中原地产统计，这一年深圳可能有１５２个楼盘进入市场，整个市场潜在项目的可售面积大概是８００万平方米，相当于目前估算全年批售量的两倍。而星彦地产给出的答案则保守不少，其认为全年可能入市的住宅新盘及加推项目有８７个，预计提供房源面积约６５２万平方米。然而，实际的数据却比最保守的估算还要保守，与年初判断相差不可以道里计。
对于这种预测与实际推售量的“误差”，最大的原因来自于调控带来的整个楼市紧缩。在目前，由于蓄客不足，以及普遍看淡下半年一手住宅市场，不少信心不足的楼盘纷纷推迟领取项目的预售许可证，将推盘节奏放缓。上市房企的表现也体现对未来楼市的悲观预期。万科的６月销售数字则显示，万科全国所有项目平均降价幅度达到１４．３％。在这条若隐若现的降价通道中，跑在后面的项目，恐怕“被捂盘”的可能性将会更大。
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