| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2010年07月06日 14:53 |
作者： |
潘晟 |
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“史上最严厉”的楼市调控政策运行至今已经有两个多月，各地楼市已经开始出现了调整的迹象，而根据近期有关部门的表态，房地产市场还有可能迎来第二波政策调控。可以预见，未来房价下调的压力将会越来越大，国土资源部部长徐绍史就于近日表示，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，再过一个季度左右房地产市场可能会面临全面调整，房价会有所下降，但下降到什么程度不好说。
而从上海市场的情况来看，房价的调整可能已经先于全国出现。根据上海永庆房屋研展部统计，6月份上海一手房的平均成交单价为19168元/平方米，环比5月底的一手平均成交单价22282元/平方米，下跌幅度达到了14%。而从降价楼盘的数量来看，6月份上海共有104个楼盘选择降价，占到了6月份整体新推楼盘的60%左右。而在二手房市场方面，根据21世纪不动产的数据，部分业主也已较前期的高点做出了不小的让步，目前买家心理价位水平与卖家实际报价水平之间的价差已经下降到了4%左右。
汉宇地产表示，随着信贷政策的收紧，特别是“认房又认贷”的二套房认定标准的出台，楼市的成交情况迅速大幅下跌。同时，管理层非常有远见地将保障性住宅供应提到至关重要的高度，紧锣密鼓地推进保障性住宅供应，有利于改变市场长久以来供应紧缺的心理预期。从过去几年宏观调控的实践来看，政策抑制一旦放松成交就会放出天量，成交价格也随之飞涨，这主要就是由于供应不足，刚性需求恐慌性购房造成的。应该说，通过对供需两方面的调控，高位震荡的上海楼市正在逐步打开下行通道。
但是，业内人士指出，楼市的下行并不是一气呵成的，虽然很多人希望房价能够在短时间内出现20%、30%甚至50%的跌幅，但这是不太现实的。从目前依然热销的一手楼盘来看，房价跌幅超过15%的，其成交量就会显著放量，例如绿地松江名邸二期均价由14953元/平方米降至12524元/平方米，月成交就从5月10套激增到6月168套。而从区域来看，6月份闵行、青浦、南汇、嘉定等区域的成交均价跌幅均在15%，相对应的，这些区域上月的成交量增幅均超过40%，其中青浦地区的成交量环比增幅甚至超过90%。
对于目前上海楼市出现的成交量脉冲现象，上海永庆房屋总经理陈史翎表示，目前降价潮涌现带动成交量的反弹，显示出目前上海市场中买方还没有完全离开房市，如果价格合理还是愿意出手。同时值得注意的是，保利集团、绿地集团等资金雄厚的开发商，带头大幅度降价，是否透露出银行的信贷资金已从对个人的紧缩转向对开发商的紧缩？从这些不差钱的开发商的降价策略来看，未来降价效应会继续发酵，会有更多的开发商选择降价出售，或者是更大幅度的让利。
此外，业内人士表示，虽然目前房价15%的跌幅能够带来成交量的大幅回升，但这并不意味着房价的最大跌幅就是15%，房价究竟能够跌到何种程度，更多的还是取决于政策面何时变动，以及会有多少购房者对于目前房价跌幅买账，如果政策继续保持严厉，而大多数购房者依旧不认同房价的话，再出现一个15%左右的跌幅也不是没有可能。
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