| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2010年07月03日 11:07 |
作者： |
艾经纬 |
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上周写了《地产商是买房者的“好老师”》，力挺者有之，言我说出了大实话，其中不乏房地产行业人士；力贬者亦有之，指责我不要再耽搁别人买房赚钱了；为我打抱不平者亦有之。
我还收到七八封邮件，其中有几封让我不得不再深思。大体的意思是，既然你目前是看空楼市的，那么你应该预测房价会跌多少，什么时候买房子是合适的，这样才有意义。
抱歉，我的能力还无法企及这样的问题。邮件我都做了答复，但答案肯定都会让他们失望的，这也是我在邮件中说明的。
这些年来，我每天都在耳闻资本市场的喧哗，听过很多人在预测。但我有个不好的习惯，就是会在某个时刻去盘点一下这些预测。结果就如您所知道的那样，我很失望，失望多了，也就淡然了，之后再听到预测也就那么一笑而过了。正如我本周在第一财经电视节目做嘉宾时的总结发言所说的，预测只供参考，不是指导。
前段时间，看到2006年左右时倡议合作建房的发起人于凌罡的忏悔书。因为几年下来，合作建房一直没有进展，很多人因此怪罪他。
个中原因我不感兴趣，但我想说的是，很多买房者过多地把希望寄托在别人的身上，也正是如此，才有很多人中了开发商的“毒”。
从人性的角度讲，这似乎也正常，在不确定的环境中，人们总是希望行业中人或是学有专长的人来给他们解疑答惑，本意无错，错则在迷恋。就像在股票市场中，很多人听了消息赚了钱未必会拿出钱与人分享，但亏了钱却会常常迁怒于人。
我无法去预测房地产市场的未来，但我想进一步就影响房地产市场的主要因素来做些答复。
毫无疑问，政策性因素是排在第一位的，这也就是为何很多人都在迷恋房价下跌时政府一定会托市的。但在这个因素上，中国指数研究院有个调查非常有意思，该调查说明很多人极为关注国家的房地产政策，但是又有很多人表示调控政策不会影响他们的买房。
第二个因素是资金，受货币发行量、投资渠道等影响较大，因为资金是逐利避险的，且自由流动的。
第三个因素就是市场的参与者。包括开发商、已买房者、潜在的买房者、卖房者、中介等。
就目前而言，第三个因素在分析中被遗忘的最多。就近期房价不跌但房租暴涨的案例来看，中介的“贡献”无疑是“功不可没”的。而从上海郊区的个别退房现象中可以发现，已买房者的力量也是不可小视的，“屁股决定脑袋”，昨天还在诅咒高房价的人今天买了房子就不愿看到房价下跌了。
所以，当前房价呈胶着状态，和市场参与力量有很大的关系。鉴于万科2008年率先降价在杭州被砸的经历，没有多少开发商愿意冒这样的风险，尽管已购房者的行为从法律上讲毫无依据。所以，开发商最后会得了便宜还卖乖地说，其实不是我们不愿意降价，而是我们一降价，那些已经买了房的人就要来砸我们了。
当你考虑到这些因素，你会发现预测房价走向何其难啊，尤其是市场参与者的力量。所以，归根结底，对于何时买房，这和每个人所处的地区、每个人自身的财务情况有很大的关系。
不要迷恋任何人，任何人都只是个传说。每个人的“救世主”就是自己，而且只能是自己。
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