| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2010年06月29日 08:24 |
作者： |
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今年是近五年来的第三次大力度对房地产市场的调控，从信贷收紧、土地征税加强到保障性住房的全面推动，其整体调控力度不亚于以往。我们认为在目前位置价值型的投资者应可以开始关注房产股，对于许多投资者来说，我们给出的建议是："股价等待房价，转机年末或现"。
从以往两次房地产市场的调控的效果来看，基本导致房价出现了小幅回落，整个楼市往往横盘半年左右，一旦信贷松动，房价往往又会快速反弹。我们认为此次调控的效果有望在之前两次之上，因此无论是房价回落还是横盘时间都有望超过以往。但是，由于我国目前的人口结构和城市化进程的持续，房价保持长期上涨的态势仍难改变。也就是说政策的调控仍只能"控其速度很难改其趋势"。
而从资本市场的相关房地产股票来看，股价回落的速度超出了预期，一方面由于大势的回落受到多方因素影响，并不仅仅由于一个房地产新政，还有欧债危机、通胀预期以及扩容等多个因素共同导致今年上半年指数的超预期回落；其次，对于房产调控的不断升级，导致资本市场看不清房市方向，心理恐慌并将利空放大，最终产生了对于股价的过度抛售，从而使房地产股在半年内跌幅过半。
从现有一些房地产龙头企业的估值来看，基本在2~2.5倍PB（市净率）左右，处于历史估值的下端。如果将一些龙头企业的土地储备折成现有房价进行估值，则对应现有市场房价已回落25%左右，也就是说，只要房价回落在25%以内则房地产股已属于超跌。
当然，在房产税问题未明，预期模糊的情况下，市场仍将处于谨慎状态，预期股价的走势也将维持震荡整理的态势。但从中期（6~12月）来判断，我们认为房价下跌超过30%的概率极小，因此股价其实已经反应了房市调控的最坏结果。
另外，目前A股市场17~21倍的2009年PE，14~19倍的2010年PE，是完全可以接受的区间，而股息率、产业资本增持和AH股溢价指数都表明目前有底部特征，但为何市场迟迟不能有起色。
主流机构的犹豫和分歧恐怕是造成现有市场不温不火的主要原因，之前我们曾提到，此次市场回落过程中基金保险等市场主流资金迅速撤离，现实使他们看空，并一直持续至今，操作者的主观思维与盘面往往是紧密相连的，包括基金经理们。当他们将仓位压到最低时，总是希望市场能彻底的释放空头氛围，因此面对现时的反弹整体机构的操作欲望不强，而如果没有主流机构的参与则反弹往往不会走的太高。当然从另一角度去看，一旦主流资金参与的市场也往往不会是一个纯粹的简单的反弹，因此我们有理由相信，市场在等待，等待一些真正的筑底信号和做多的理由，等待机构找到做多的逻辑并亲身参与。
面对这样看似低迷的市场，我们首先要等待农行的上市，让许多投资者能喘一口气，其次是等待机构发出做多的信号――即成交能持续的放大至少三个交易日。我们相信市场的转机已经越来越近，熬过六月、熬过世界杯、熬过农行上市，届时真正到来的也许不仅仅是反弹！
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