| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年05月13日 09:44 |
作者： |
陈小丽 |
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观点地产网 陈小丽 近日，有关“上海楼市调控细则即将出台，房产税征收将启动”的消息被广为传播。
新政传言
该则消息称，上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法，细则最快将在本周公布。据了解，最终选定的方案是应用现有的房产税概念，初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值8‰的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。
消息还指出，上海市的方案将根据中国现有的房产税暂行条例，将持有多套住宅解释为经营行为，以便实现征税。对于已经出租的住房，并按时缴纳了房产税的购房者，将考虑不再重复计税。
与此同时，传闻新方案还可能对家庭购房套数作出限制，规定同一家庭最多可购买两套房屋。即一个家庭如果至今未购房，则还可新购两套房屋；已拥有一套房屋的家庭，最多只能再新购一套房屋；而已拥有两套或以上房屋的家庭，则不能再新购房屋。
政府表态：积极配合 贯彻落实
上海即将启动房产税的传闻大多非空穴来风。几乎在同一时间，上海市住房保障和房屋管理局新闻发言人就上述有关报道作出回应：“关于在房产保有阶段征税的问题，早在党的十六届三中全会上就明确提出了。之后也有媒体报道，部分城市空转试运行了多年。今年的全国‘两会’上也引起热议。”
上述新闻发言人补充称：“在房产保有阶段征税，要经国家层面确定，地方应贯彻执行好。如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的。上海一定会坚决贯彻国家的一系列房地产调控政策，坚持‘三个为主’的原则。房管部门虽不是税收征管的主管部门，但如果政策出台，我们会积极配合贯彻落实好。”
通过税收手段来抑房价，不断地被提出来，关于房地产税收的口水战从来没有停止过。自新国十条发布之后，各地陆续出台地方细则，包括了青岛、北京、天津、广州、深圳、武汉等地，然而上海却迟迟不见细则出台，吊足了市场及媒体的胃口。
对此，有分析认为：“国内公认的房价最高城市上海细则迟于京、深出台，说明其出台政策将十分特殊和复杂，如果背后原因真的是在酝酿对保有住房环节征税的话，对持有二套房以外的经营性物业将会产生巨大冲击，效果不亚于股市里的提高‘印花税’，大量流动性资金将撤离楼市和股市这些传统投资渠道，转向新兴产业股权投资和不再可生资源市场，也包括低风险的债市。”
房企看法：任何一个开发商都扛不住
传言一时间不胫而走，甚至传出上海部分房企已接到“快速消化存量房源”的提醒短信。
“我们也听到风声，但是尚未看到官方文件，不好评论。拟征8‰房产税，无论以什么作为税基，对个人持有物业不会造成重负担，影响不会很大，我觉得上海细则将只是国十条的延伸，在一定程度上造成购房者对房价预期心理。”上海一家房企高层对观点地产新媒体如是坦言。
上海另一家房企则向观点地产新媒体透露：“毫无疑问，征收房产税肯定会执行，随着政策的持续出台，房价将会有20%-30%跌幅，上海的成交量已经连续4各月出现拦腰斩，而五一期间只成交60多套，创历史最低记录。即便去年不少开发商热卖现金充足，不过，按照目前形势来看，这样持续下去，任何一个开发商都扛不住。尽管有开发商宣称搞不降价联盟，那些都是纸上谈兵，都在私底下进行降价活动。”
业内评论：上海可能会硬着陆
上海一业内人士则向观点地产新媒体表示：“如果它只是针对第二套、第三套住房的话，这个税率还算合理，相信对投资、投机的行为都有一个压抑作用。但如果连第一套房也要征收的话就显得不合理了。在与其他调控措施的联合作用下，比如说对第三套的限制购买、购房首付提高、银行存款储备金提高还有加息的预期，如果这个保有税政策实施下来，可能对上海楼市现有的泡沫状况的影响会非常明显，并可能会出现硬着陆。”
“如果从市场经济的角度而言，限制购买多套房确实是有所违背的。但是，就目前的楼市状况而言，这样做也有它的合理性。房地产行业发展了这么多年，经历过很多次的调控期，从过往的经验来看，是每调一次房价涨一次。而在2009年、2010年这种疯长的情况，国际环境又不是很稳定，出于国家经济安全的考虑，所以以这种行政的方式去调控房地产，政府有不得已的苦衷。”上述人士还认为，估计成交会马上降下来，甚至是冰点。以往的调控中，其实对高端豪宅的影响一直不大，所以才说豪宅保值，这次调控之后，可能对豪宅的影响将非常明显，因为这次的调控很直接，很多就是针对高端产品的，现在说不准购买多套房，其实很大一部分就是豪宅充当了第二套、第三套住房。
中介观点：成交将陷入胶着
此外，戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏告诉观点地产新媒体：“从政策面来看，政策预期对于购房者的心态压力甚于实际购买能力，根据销售现场反馈发现，大约6成以上购房者本身具有首付50%的购买计划，客户资金充裕，从实际购买能力来看受政策影响不大。但是从心态而言，客户普遍延长了决策的周期，以期更明确政策的走向及购买时机的判断。”
伍惠敏强调：“后市受近期密集出台调控政策影响，预计未来5-6个月内成交将陷入胶着。从供应面来看，市场短期内可能出现部分抛压现象，主要集中在二手市场，可能会出现较多的平价或小幅降价以求快速套现的房源。而一手高端住宅市场则不会主动寻求降价。”
伍惠敏表示，戴德梁行在近1个月的调查中发现，上海有部分高端投资客户基于不同因素的考量正已经逐步从高端住宅市场撤离，转投目前相对价格较低的商业和写字楼市场，期望能获得更大的溢价空间。
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