| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年04月19日 11:07 |
作者： |
刘辰 |
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国务院已正式做出调控政策将更加严格的表态。4月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议指出，必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨，并提出4条措施（下称“新国四条”），在增加普通住宅供给、加快保障房建设和加强市场监管的同时，实行更为严格的差别化住房信贷政策。
几乎同时，各部委都相继释放出了相关政策信号。而此前，银监会主席刘明康在博鳌发言指出，北京、上海部分商业银行已主动提高了二套及以上住房的首付比例，引起了舆论热议。此次“新国四条”则明确要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
业界普遍认为，这是政府调控政策有史以来，最动真格、最有力度、最具针对性的举措。在信贷政策上，“新国四条”严厉程度空前，去杠杆化的意图十分明显；在采取金融手段的同时，税收也成为必选。国务院要求加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。从紧态势已十分明确。
信贷政策严厉“此次信贷政策主要针对银行，起到提前约束和规避风险控制的作用。政府的目的在于建立一个完善的市场。”上海大学地产学院副院长周洛华分析。
此前，在近期刚闭幕的博鳌亚洲论坛上，有关二套房贷款收紧的消息也不断传出。刘明康透露，北京部分银行已自主审慎地将二套及以上住房首付比例提高到60%，并指出银行有权拒绝为炒楼者贷款，引发热议。随后又传来消息，指五大银行已纷纷收紧二套房贷款利率。
“新国四条”对二套房利率做出了更为明确的表态，同时对首套房贷也明确指出，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例也不得低于30%。
我爱我家副总经理胡景晖表示，新政的出台及时且必要，表明了政府对于过热的市场再度出手的决心。“二套房贷政策的调整，包括首付比例提高、利率上涨，将直接增加购房者的资金压力，能够对购房需求起到一定程度的抑制作用。”但周洛华分析认为，此举对房价的影响并不直接。“提高利率对房价本身并无影响，不是推高了按揭贷款、增加炒房者成本后就可以降价。”中原地产华北区董事总经理李文杰指出，提高二套房首付的新政不会对目前的房地产市场产生立竿见影的影响，房价仍将在短期内保持高位。“但这可能是国务院长期调控房地产市场的信号，预计随后将有一系列政策出台。”这种说法得到了业内人士的普遍认可：此次会议将为下一步政策出台奠定基础，房地产市场需要一系列政策组合拳的相继出台，才能更加有效地保持稳定。
“接下来可能会有防止房价下跌导致银行体系出现坏账的措施继续出台，比如让开发商在资本市场的融资更困难、银监会收紧信托产品等等。”周洛华说。
多管齐下，取道税收除了信贷政策更加严厉之外，此次国务院常务会议对增加住房有效供给和保障房建设再次提出了明确要求：房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。
4月15日，国土资源部公布2010年度全国住房用地供应计划，拟供应住房用地总量18万公顷，是去年实际供应量的约2.35倍，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%。国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示，这是国土资源部首次组织在全国范围内编制住房用地计划。而住建部也于日前召开电视电话会议，要求2010年度重点研究公租房建设。
分析人士表示，政府正在对飞涨的房地产市场打出“组合拳”，相信近期其他相关部门还会密集推出一系列具体调控措施。
此外，国务院常务会议上还首次提出，要加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。这引发了业界的猜测。此前，社会各界对住房保有环节征税的呼声不断。中国房地产业协会副会长朱中一曾建议扩大房地产税的征收范围，实行对个人征收，有助于盘活存量，增加住房供给。
4月初，温家宝总理在《求是》杂志发表文章表示，要研究适时开征物业税；4月6日，财政部公布的2010年工作重点包括完善房产税制度。
“虽然没有具体措施，但政策的意图已非常明显，即通过差别化的税收政策，引导个人住房消费、调节个人房产收益。”学者马光远撰文指出。
但如何让税收真正调节楼市，一直是业界颇为棘手的公共难题，例如物业税一直颇受争议。周洛华认为：“出台物业税难度很大，如果推出对房价会有打压作用，但对推税之后交易体系会发生什么变化尚无研究。如在执行过程中难以监管，不如不推。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林分析认为，此次提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策的要求，可以理解为税收政策应当支持保障性、自住性、中小户型普通商品房消费群体，而且抑制和限制多套房、大面积、高档房消费。
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