| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2010年04月07日 10:02 |
作者： |
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自2004年“8?31大限”后，国有土地出让通行“招拍挂”方式，但是，6年来，城市房地产开发用地，尤其是一线城市的开发用地却越供越少，价格也越拍越高。显然，“价高者得”的市场化原则与政府垄断土地供应的做法，在很大程度上减少了“暗箱操作”等土地腐败问题的同时，也降低了土地整理、储备和供应的效率。业内人士建议，现行的土地招拍挂方式亟待改进。
3月底，国土资源部公开表示将选择城市作为试点，进行土地招拍挂制度的改革。此次改革主要是在北京、上海、广州等一线城市试点，改革的方向是着重完善招标制度，增加招标在土地出让中的份额，改变价高者得的游戏规则。不过，如何完善招标制度，防止重蹈此前协议出让的覆辙，依然将考验管理者的智慧。
对此，国土资源部有关负责人曾表示，招标没有拍卖透明的难题将通过信息公开的方式来解决。包括招标过程将向行政监管部门、司法部门、监察部门，甚至社会公众和媒体参与和公开，改变由一两个专家说了算的局面。不过，这种方式的可操作性值得怀疑，毕竟，增加监管环节意味着增加交易成本，众多部委参与进来，必然将进一步降低土地供应的效率。
招拍挂制度包含招标、拍卖、挂牌三种出让形式，一直以来，由于招标方式在操作上容易产生不公正现象，因此，实际通过招标方式出让的土地项目并不多。而挂牌出让也因为竞争者多而拍卖，最后主要是拍卖出让土地。招拍挂价高者得的原则将中小开发商排斥在房地产开发门槛之外，同时让资金充裕的大型开发商把持了土地的定价权，造成各大城市地王频现。
在流动性泛滥预期的影响下，房企、投资客等楼市主体纷纷将手中的货币资产化。由此，土地、房产成为众多资金追逐的对象。而土地的招拍挂制度，无疑也在为高地价和高房价推波助澜。从开发商的角度看，高价拍得一块土地，可以引发周边乃至更大区域范围内房产的大幅增值，从而使其持有的其他项目获得高溢价。而坐拥土地的大开发商，则掌握了与地方政府博弈的筹码，通过保证金的杠杆效应以及延迟交款等方式，开发商高价拿地实际上起到了“四两拨千斤”的效果。
因此，有专家建议，土地出让之前，应设定详细的配套设施、限制房价等多种招标条件，满足众多条件后，再价高者得。有了这些前提条件，投标企业就会考虑成本投入与限定房价之间是否会有利润，再去想是否参与投标，使企业的决策更理性。
不过，楼市虚高的根本原因是供应不足，改进招拍挂制度只是遏制地产泡沫的第一步，更重要的是调整土地管理制度，比如政府土地储备制度改革等。降低土地一级开发和二级开发之间的巨大价差，提高一级开发的积极性，这是扩大土地供应的治本之道。
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