| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2010年03月26日 09:57 |
作者： |
潘晟文 |
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高房价，可以说已经成为广大百姓最为揪心的问题之一。在不久前结束的全国两会上，有关楼市的议案占据了半壁江山。国务院总理温家宝作政府工作报告时也说，要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。
而在网络上，关于批评、抨击高房价的帖子更可谓数不胜数。不过，千夫所指的高房价在2010年前三个月似乎并没有下降的迹象，在上周结束的"上海之春房展会"上，开发商们依旧没有松口，即使有优惠促销活动也是遮遮掩掩，而且幅度很小。那么高房价困局的深层次原因究竟是什么？又该如何破解？如今炒得沸沸扬扬的"二次房改"，是否能够成为灵丹妙药呢？
症结一：央企助推地王
土地市场作为房地产市场的源头，土地价格与房价之间自然脱不了干系，无论房价和地价谁推高了谁，但"地王"不断出现一定会刷新和推高市场对于未来房价走势的预期。而在2010年国家出台了一系列有关调控土地市场政策的背景下，各地依然"地王"频现：2月1日，上海证大置业以92亿元拍下上海外滩8-1金融地块；3月15日，北京一天诞生三块地王，中信地产以52.4亿元拍下大兴区亦庄住宅及商业项目地块、远豪置业以40.8亿元竞得朝阳区崔各庄乡大望京村地块、世博宏业以17.6亿元拍下海淀区东升乡居住商业用地。而在2天之后，保利地产以50.4亿元拍下朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地。
对于如此疯狂的地价，就连开发商也难以承受。SOHO中国有限公司董事长潘石屹3月15日在自己微博上就"嘲笑"华远集团总裁任志强"真是花钱买丢人，不是花钱买地"，不过潘石屹也安慰任志强"不是你的无能，是央企太有钱了"；而曾说过"你在北京买不起房，说明你劳动生产率低，应该到二三线城市去买。还买不起，就到农村去"的任志强，也在微博中写到"无法承受这样的天价，只好承认自己的无能，于是转入二三线城市，希望不是凭胆量而是凭品牌取胜"。
由于央企的财大气粗，民企被挤到了二三线城市。而为了改变这一现象，国资委日前召开新闻发布会称，78家非房地产为主业的央企要退出房地产业务。但对于这一消息，任志强、潘石屹、顾云昌等人皆认为，不解决土地供不应求的问题，"地王"问题就难以根除。而华泰证券在报告中认为，在政府垄断供应土地造成的制度性土地供给短缺的情况下，招拍挂这一看似市场化的制度，使得房地产行业这一本该是充分竞争的行业，变得简单地聚焦在资金实力和勇气的比拼上，加速了房地产行业的国进民退。而在这一规则下，地方政府成为了最大受益人，而"击鼓传花"的风险则落到了房地产企业和购房者头上。
症结二：开发商一枝独秀
在1998年房改前，我国实行福利分房制度，城市居民住房问题基本由政府解决。而在1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分配福利房的做法，推行住房分配货币化。同年7月国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》简称《通知》，决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。而到了2000年2月，国务院新闻办公室举行新闻发布会正式宣布，住房实物分配在全国已经停止。至此，商品房几乎就成为了城市居民拥有住房的唯一途径。
应该说，在随后的10年里，住宅业的确如《通知》所希望的那样成为了新的经济增长点，每年都为GDP的增长做出了巨大的贡献。但是，业内人士也承认，在实际操作过程中，偏离了此前通过租售并举解决存量问题，通过政府建房、私人建房与房地产开发企业结合来保证增量供应的共识，集资建房和合作建房等加快经济适用住房建设的渠道没有得到继续发展，政府在保障性住房建设方面做得也有所欠缺，造成了开发商一家独大的现状。可以说在1998年房改之后，中国房地产行业从"完全由政府保障"走向了"完全市场化"。有业内人士私下这样和记者说："所谓市场化，就是应该卖家想什么时候卖就什么时候卖，想卖多少钱就卖多少钱，至于是否卖得掉，就应该交给市场来决定，从这一点来看，开发商囤地、囤房也是符合经济规律的。而且只要是为市场而生产的，肯定都带有投机性，而不会完全为了满足具体的需求，尤其是在供不应求的情况下，市场的投机性就更强，住房作为'准公共产品'，完全依靠市场就不是很妥当。同时市场也不是万能的，想让市场来发挥政府应该发挥的作用显然是不现实的。"
二次房改呼声渐高
面对着不断上升的房价，有关"二次房改"的呼声也日渐高涨。有媒体报道称，3月15日，由全国人大代表宗庆后和迟夙生等牵头30位全国人大代表提交的"深化二次房改加快住房保障法立法"议案，已经列入本次人大会议的正式议案。而在上周末，又有媒体报道，娃哈哈集团董事长宗庆后的秘书卢英通表示，继"二次房改"议案正式列入全国人大议程之后，现已经由全国人大转交给全国人大财经委员会督办。
所谓二次房改，就是确立住房是准公共产品，基本方向就是由政府主导提供住房服务。政策核心则是三三制，即三种住房制度，三类供地方式，三支队伍参与。三种住房制度指的是，针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制；而与之对应的三类供地方式为，政府划拨方式供地、"四定两竞"定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率，竞房价、竞建设方案招标用地和商品房的"招拍挂"方式供地；三支队伍参与则是指政府、民间非营利公益性建房机构、建筑开发商共同参与。而业内人士表示，三三制的提法可以看作是房地产市场向1998年房改初衷的回归。其实在1998年的《通知》中，就明确提出深化城镇住房制度改革的目标之一就是要建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，提出要对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。因此，三三制并不是像有些人所说的是开辟第二条改革道路，更不是要倒退至计划经济时代，只是将有些"跑偏"的房改拉回原来的轨道上。
而令人感到高兴的是，近几年来中央和各地方政府对保障性住房的重视程度不断提高。温家宝在做政府工作报告时表示，中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元；建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。并要求各级政府切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。而北京、上海、广州等一线城市也都加大了保障性住房的建设力度，比如北京今年已完成政策房用地400公顷；确定要开工建设政策房13.4万套，竣工4.6万套；将拿出210亿元公积金贷款支持保障房建设；同时将继续推出8000套公共租赁房。随着保障性住房和经济适用房的不断入市，当前高房价的困境能否破解，让我们拭目以待。
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