| 来源： |
齐鲁证券 |
发布时间： |
2010年01月05日 11:12 |
作者： |
童彬 |
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众所周知，在近期最热门的话题无外乎“房价”、“新能源”、“金融危机”等一些词眼，然而或许与民生联系最紧密的还是“房价”，而面对目前看似一路不回头，全民又开始狂热的时候，我们应如何理性去看待这样一个充满矛盾和争议，但又恰恰仍旧是目前支柱产业的地产行业呢，同时又应如何将其与资本市场联系在一起呢?
首先，我们认为在最初07年地产价格出现一轮快速上涨之后，国家连续出台包括“收紧二套房贷”、“提高首付款比例”以及“提高贷款利率”等一系列抑制房价过快上涨的政策之后，房价确实是已经出现了一定程度的高位松动，最明显的例子就是以深圳等多处以投资为主城市的房价格在短短几个月中便出现了30%左右的跌幅，而北京、上海等地的二手房成交量也出现了急剧的萎缩，市场曾经在一段时间内观望情绪相当的浓重，地产开发商，尤其是一些中小地产开发商的资金链条已经出现了松动迹象。但是，在这场博弈中，由于金融危机的突然来到，国家当时为了保护相当脆弱的国民经济(主要反映为GDP的增长)，形势却出现了戏剧性的变化，原本看似已经有被压制迹象的房价却在2008年3月见底后再次出现了更加迅猛和出乎大多数人意料的上涨。到了去年下半年，以上海、北京等地为例，更是出现了某些地段接近30%-50%的上涨幅度，平均房价不仅一举突破2007年金融危机之前的最高水平，甚至还产生了19万/平方米的历史最高单价，而各地的地王也是频频现身。难道是2007年地产宏观调控制政策出现了重大失误?或者说是之前房价的调整只是为目前的上涨提供了一个非常好的介入时机吗?
我们并不否认从中长期来看，尤其是随着城镇化的进一步加快，房价仍然会呈现出上涨态势，但是就目前的情况而言，这场由金融危机所挽救的纯粹由资金推动的房价“革命”却非常有可能已经透支了未来几年甚至在某些城市十几年的上涨幅度。为什么这么说呢?最根本的原因就在于此次的金融危机到来的时间点恰恰是原本国家已经在考虑战略转型的时期。换句话说，这场金融危机“挽救”了地产市场。更加明确些阐述，即如果没有这场由于金融危机所产生的“4万亿经济刺激计划”，房价或地产市场或许已经处于一种理性回归或者说是一种更为稳定的上升通道之中，而不是目前的一种看似已接近疯狂的“非理性”阶段。事实上，我们不用过多的去判断有多少资金流入了地产或股市等资本市场，我们只需要从去年的信贷数据去观察便可以。同时，历年的CPI一直呈现出一种温和上涨，但近10年来，房价却处于一种跳跃式上涨，或许也可以验证我们市场的结构性失衡有多么严重，数据有多么失真。
然而，在目前国内经济已经企稳之时，或者说，至少各项经济数据看似国内宏观经济已经开始呈现“V”型反转之时(实际情况或许并非如此)，我们又发现，针对地产的宏观调控政策又开始紧锣密鼓的出台。但是这次的调控效果是否又会像之前一样导致下一轮更加疯狂的上涨呢?我们认为只要不再出现类似于金融危机这种突发性事件，同时随着今后经济增长对地产依赖性的逐步减弱，地产行业暴利时代的终结以及房价的理性回归只是时间问题。
事实上，我们可以简单的去考虑一下地产上涨得益各方的心态。最主要的利益体包括地产开发商、银行、地方政府以及已经拥有多套房产的投资或投机者，他们都理所当然的不希望房价出现下跌，但从目前的形势来看，这种一相情愿的一味的将宏观金融风险转嫁给中央政府的时代已经面临着十分微妙的转折点。我们需要关注的是：此次12月14日公布的地产调控政策是由国务院颁布的，而仅仅间隔3天，也就是12月17日，再次在国务院牵头之下，五部委再次联合发文出台了具体的土地首付款方面的政策，而之后几乎是一天一个政策，上海、北京等地方政府也开始加入到了土地供给控制方面调控阵营之中，虽然我们不能说在短期之内房价就会被控制下来，但至少我们应该意识到，在地产及房价调控方面目前已经出现了新一轮的政策拐点，或者更直接的说，中央政府层面已经开始继2007年之后重新发出了明确的二次调控信号。而之前的“国进民退”，在地产方面主要反映为央企拿地或许仅仅是国家的一种调控战略，即重新将土地资源掌握在国家手中以便新一轮的二次分配及土地供给控制，最典型的例子莫过于北京明年将完成4500公顷住宅用地储备。
我们姑且不论最终的效果如何，但至少中央政府已经开始意识到目前房价的过快上涨不仅仅是关系到全国人民老百姓的切身利益问题，更加是关系到国家金融资产及信贷安全的战略性问题。如果不加以控制，不仅仅会影响到转变国内经济结构的问题，更加会影响到此次在金融危机中把握实质性战略机遇的问题。
而针对已陆续出台的所有宏观经济政策，我们都必须要结合起来看。具体来说，国家持续支持“三农”、加快改善医疗体制改革以及社会保障体制改革问题、实行传统行业尤其是产能过剩行业重组以及增加对节能环保、低碳经济、生物科技及物联网等新兴行业战略性补助及投资等有所区别于以往的一系列配套产业政策都非常明确的体现了国家高层在此次战略转型过程中的独到眼光及决心。而所有在这场世纪战略转型中的阻碍都将被一一化解，甚至不牺一代价“铲除”，而金融安全恰恰又是所有问题中的核心，试想没有一个稳定安全的金融环境，那么所谓的战略转型将会变成一个“空中楼阁”。而反映到微观层面，虽然短期将有所反复，但随着后续政策的进一步明确，投资者的预期将面临一系列的转变，房价也必然会逐渐回归到一种理性上涨而非疯狂爆涨的态势。
虽然前路非常漫长和凄苦，但我们坚信中国未来的前途是非常光明的。在经历了痛苦的战略转型阵痛期之后，我们仍然将迎来一个非常广阔的发展空间，虽然仍然存在很多不确定性，但我们仍应非常积极乐观的看到目前政策面积极的变化，作为一名中国人，我们应该坚信未来是属于中国的!
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