| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2010年03月25日 13:39 |
作者： |
朱以师 |
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两会后的第一周，“地王”再度充斥眼球。
3月15日，北京市一天拍出3幅天价“地王”，并双双刷新了北京的地块总价与楼面地价的纪录。而仅仅48小时之后，又一个“50亿元级”地王接踵而至。并且毫无悬念的，“地王”的制造者依旧是财大气粗的央企。
同样在3月15日，北京市统计局发布数据称，今年1~2月，北京市四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元/平方米，六环路外的房价也首次突破万元大关。这正为“地王”的诞生添加了极好的注脚。
今年两会政府工作报告中“抑制土地价格过快上涨”的警示言犹在耳，国土资源部“调控19条”亦铿锵落地，却依然挡不住地王频出。
央企独角戏引领这一波“地王潮流”的，是位于北京朝阳区的大望京1号地。这幅规划建筑面积为16.95万平方米的地块，吸引了华远、中粮、金地、保利、远洋、绿地、首开、万科、九龙仓、中维地产、华润、中铁、和记黄埔、合景泰富等14家开发企业参与竞拍。
在动辄1亿元、5000万元的竞价阶梯前，争夺虽然没有以往数百轮举牌的惨烈，但每一次的举牌依然惊心动魄。最终，远洋力压中国烟草旗下的中维地产，以40.8亿元的价格夺标，溢价172%。刨除规划中的学校与医院面积，其楼面地价已经高达2.75万元/平方米。这是北京五环边上，迄今为止最高的楼面地价。去年潘石屹获得附近项目的楼面地价仅为1万元/平方米左右。
一旁观战的开发商表示，按照2.75万元/平方米的楼面价计算，未来这个项目的售价需要在4.5万元以上才能有利润可赚。“就是什么都不干，每平方米的建筑面积的财务成本就得接近2000元。”甚至连在竞拍中败北的合景泰富，心理价位也高达2.5万元/平方米。拍卖间隙，其拍地代表不免感叹北京土地市场竞争激烈，未能拿地的遗憾之情溢于言表。
签约的远洋地产代表则非常自信。“我们看好北京市场的前景，一个项目要经过几年的开发，价格会稳步上涨。”来自远洋地产的人士说。
3月18日，远洋地产又作出首次正式回应，在给本报记者发来的书面说明中表示，在政府加大保障性住房用地供应的政策下，纯商品房用地供应量会越来越小，高端纯商品房的地价高涨是必然趋势，该地块价格偏高是市场公平竞争的结果，目前这块地的地价，与公司前期可行性研究报告的预期是一致的。远洋地产在北京常年参加土地的公开交易，但每一次参加，如果土地价格超出公司预期，肯定不会盲目竞价。
现场与记者交流的多位开发商也认为，尽管时值调控时期，政策会对市场产生一定的影响，但是不会产生根本的影响。“调控的政策是有保有压，只要销售稳定，开发商就可以看好市场。”万科集团副总裁毛大庆表示。
接下来的拍卖也证明了这一点。位于大兴区的亦庄（X1-1B）地块，吸引万科、远洋、保利、金融街、中建、中维、中信、中铁、大兴城建等9家开发商争夺。最终中信地产以52.4亿元拿下，创下北京单幅地块出让总价纪录。算上其中的8万平方米的两限房和2万平方米的公租房，这幅总建筑面积为39.12万平方米的土地，楼面价已经高达1.7万元/平方米以上。值得一提的是，来自中国烟草的中维地产再度功亏一篑，止步于52.2亿元。
当日争夺激烈的，还有海淀区东升乡的蓟门桥地块。由于一些特殊的原因，该幅地块最终只有4家开发商现场竞价，且只有两家举牌。纵然如此，绿地与世博宏业也将价格从6亿元一直推至17.6亿元，最终中国兵器装备集团旗下的世博宏业夺标。需要指出的是，该地块规划建筑总面积10.45万平方米，但是根据标书条件，该地块还需配建4000平方米两限房和一个4万平方米的酒店（地上3万平方米，地下1万平方米，造价不低于3.5亿元，建成后无偿移交东升乡政府）。也就是说，该地块的实际楼面价已经逼近3万元/平方米，成为单价地王。
当天出让的还有3幅位于昌平区的地块，也均以高出底价约一倍的价格分别被金科与纳帕投资联合体、金隅嘉业、中矿宏业竞得。
“一天仨地王”，这让接下来17日的土地出让更受关注，特别是大望京村4、5号地。虽然只有6家企业参与现场竞拍，但个个来头不小，保利、华润、远洋、中建、首开、合景泰富均对大望京4、5号地摩拳擦掌。由于大望京新出“地王”的效应，现场报价从开始的26亿一路上扬，最终保利地产以50.4亿元的价格将其收入囊中。意图北上显峥嵘、在北京拿地心切的合景泰富，再次“战斗”至最后，但终究还是只能无奈扼腕、铩羽而归。
由于规划条件的限制，大望京村4、5号地的楼面地价并未离奇冲高，大约在1.8万元/平方米左右。但由于公建占比较多，且不得出售，该幅地块的开发成本压力较大。同一天竞拍的通州马驹桥亦庄新城街区、丰台桥南王庄子等6幅地块，也同样顺利溢价出让。
据记者统计，这两次拍卖的土地出让金共计超过219亿元。截至目前，北京今年的经营性用地的出让金已经超过了426亿元。
政策的偏差地王频出，又是央企。但是，央企拿地王已经不再是新鲜事。
尽管潘石屹声称懒得去评论“央企制造地王”一事，但还是不忘去调侃多年的辩论对手任志强。“任总不是去花钱买地，而是花钱买丢人。”潘在其微博上写道。
任志强的回应则是：“华远至少还有参与的勇气，而小潘在高地价和招拍挂面前已经失去参与的信心和勇气。”两位地产名人的相互戏谑，至少从侧面反映了如今北京土地市场的现状，民企甚少机会，甚至连地方国企也已经被排除在游戏之外。
央企能在土地市场上“称王”的最大底气，就是“央企太有钱”。在现行的“价高者得”的招拍挂制度下，价格是拿地的惟一评价指标。众所周知，由于制度福利的因素，央企不但自有资金实力雄厚，而且在获得信贷、政府扶持等方面都有着民企无法比拟的优势。
适逢全球金融危机政府救市时刻，2009年的4万亿刺激计划，去年9.6万亿元的贷款增量，以及今年的7.5万亿元的新增贷款计划，让流动性非常充裕，而央企得到钱更容易。
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