长沙的救市措施要追溯到2008年7月份。在推出包括减税、货币补贴及降低准入门槛等一系列救市政策后，2009年伊始，长沙政府又出台了为房企提供融资支持等政策继续“托市”。

　　随后，救市潮蔓延到西部重镇成都和重庆，再发展到东部沿海的福州、厦门，以及长三角的南京、杭州和上海地区。在救市大战中，前后有19个城市出台楼市利好政策。

　　延长公积金贷款期限，出现于多个地方政府的救市措施中，沈阳、长沙、福州三地由20年提升至30年，沈阳、长沙两地还将首付比例由30%降至20%，河南、辽宁两省均允许省内可办理公积金异地贷款。上调普通标准住宅标准，放宽享受优惠契税范围，也成为多地通用的政策。

　　重庆救市“17条”最引人关注。其内容包括住房契税税率打“5折”，房屋交易手续费减半，按揭抵个税、千元个税省400元，主动放宽外来购房者入户限制等。也是由重庆开始，地方政府出台的一些税收、土地等方面的优惠政策，引发了市场关于地方政府在救市过程中是否涉及越权的争议。

　　更加引人注目的是，今年3月3日，广东颁发了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤十五条），不仅给了购房人士以极大的优惠，还放宽了开发商交纳土地出让金的期限以及分期缴纳土地增值税两大政策，力助开发商渡过难关之心昭然若揭。

　　中央和地方救市政策，在过去一年里为促进房地产市场稳定发展起到了积极作用，直接促成了2009年以来商品房成交量直线攀升。

　　但伴随着投资热潮和放贷冲动的兴起，房价地价也快速高涨。2009年即将过去，这些优惠政策是否还会延续，也成为市场关注焦点。

　　61家圈钱4000亿房企争抢土地话语权

　　2009年，绝对是房地产企业资本饕餮年。竞相上市、轮流增发、发公司债、银行授信，各种融资手段被刚从寒冬中走出的开发商们用到极致。

　　内地房企急速融资发生在2009年以来信贷宽松、楼市复苏强劲的大背景下。据搜房网统计，截至2009年11月6日，全国61家中国内地房企通过银行授信、银行贷款、定向增发、IPO等方式融资总额约4000亿元人民币。前15家企业融资总额就超过了3000亿元，占61家房企融资总额的80%以上。

　　其中，银行短期授信和中长期授信成为最主要的融资来源。万科今年实现银行授信500亿元、增发集资112亿元，融资总额为612亿元人民币，位居榜首。绿地集团、金地集团融资超过300亿元，仅具地方国资背景的泛海建设也动辄融资超200亿元。

　　大树底下好乘凉，大型房企在银行信贷资金支持方面自有其先天便利之处。特别是在“国进民退”的大背景下，实力雄厚的国企自然会更受到银行的青睐。而股市是其他民营房企圈钱的好去处。9月30日，华南城控股在港交所上市，拉开了内地房企纷纷奔赴港交所上市的大幕。前后有恒盛、恒大、龙湖、佳兆业等9家地产企业在香港市场上市，融资额度超过400亿港元。

　　2009年房企的融资渠道呈现的是多样化的发展模式。保险资金投资商业房地产在2009年开闸，给房地产行业注入新的活力，这一投资规模可能达到千亿元。

　　融资环境的支持，已成为2009年房地产形势利好的重要原因。作为资本密集型的房地产行业，融资成功所带来的大量资金，其首选当然还是买地。开发商们显然已经忘记楼市寒冬里，由于争抢地王而经历的资金链之痛。尤其是在2009年地王频出的情况下，“圈地—融资—圈地”模式已成为这些房企通用的策略。如龙湖在上市前夕，短短3天在西南拿地资金超过43亿元。通过进入资本市场获取更加充足的资金供给，成为房企在土地市场争夺话语权的保证。

　　全国消费5成购房楼市点燃经济引擎

　　“抢”房，这种在年初绝对不可能想象的事情，出现在2009年底各项“优惠套餐”可能到期之前，购房者抢搭政策末班车掀起了楼市成交量的小高峰。

　　回顾2009年楼市回暖路径，从年初的市场低谷，到在首套住房贷款利率、二套房贷利率7折、营业税减免等各种救市政策刺激下，成交终于起色，楼市在2009年下半年基本是一路走高。今年全国一手房和二手房销售总额很可能达到5.7万亿—6万亿元。与此相对应的是，今年全国社会消费品零售总额有望达到12万亿左右。从数据来看，全国居民的消费中有一半都用在了购房消费上。

　　如果说5月份的市场突变，还是部分刚性需求所致，那么随着楼市价格飞涨，刚性需求沦为市场的幌子。在通胀预期心理影响下，把钱变成房子才是最安全的市场真理。

　　炒房成了全民参与的事情，房价突飞猛进，一年房价翻番的楼盘比比皆是，温州炒房团、江浙炒房团等活跃在全国各地楼市。在上海宣布南汇合并入大浦东之后，上海南汇地区的炒房客比例一度超过30％，房价数月涨幅超10％。而代表高“保值”概念的豪宅市场，更是在这一年叱咤风云，上海地区10万元/平方米以上的楼盘达到13个之多，成交量也是接近2007年的历史高峰。

　　随着楼市全民参与热情的高涨，CPI也义无反顾地跟着上涨，楼市已然又充当了一次经济复苏的发动机。靠房地产投资带动固定资产投资，固定资产投资规模一旦上去之后，宏观经济数据相继得到迅速的优化。

　　然而在宽松的信贷环境下，踩着房地产业前进的中国经济，真的够安全吗？郎咸平先生在深圳演讲提出，房价上涨是银行资金大量流入虚拟经济的结果，无法解决中国经济两大顽疾：产能过剩与居民消费不足。因此，他将房价上涨视作投资环境恶化的指标。

　　拿地首付不低50% 楼市调控势在必行

　　囤地炒地一直被称为高房价的推手，特别是2009年土地市场堪称疯狂的一年，运用土地手段遏制部分城市房价过快上涨的势头，成为政策调控房价的第一拳。

　　其实，在12月14日召开的国务院常务会议上，中央就明确表示会出台房地产市场相关收紧政策，会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，强调“地方政府要切实负起责任”。

　　紧接着，12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

　　在去年楼市低迷的情况下，多数城市允许部分开发商分期或者缓交土地出让金，有部分城市的地方政府甚至减免土地出让金，这极大刺激了开发商拿地囤地热情。然而在地价、房价飙升，迪拜世界债务违约事件的教训面前，这样的“救市”政策已经站不住脚了，土地市场调控政策势在必行。

　　2009年，土地市场一路高歌。地王频出，开发商不计成本拿地，已是常态。北京等城市出现开发商宁愿炒地也不愿意动工的现象，大大加剧了土地市场的泡沫。迪拜世界危机的发生也对中央的这一决策产生了影响。2009年近10万亿的贷款中有6万亿贷给了地方政府的融资平台，这些融资平台和迪拜世界性质类似，靠借钱来投资，这使得我国不少城市的地方财政暗藏和迪拜世界类似的负债风险。

　　五部委的出动或许只是先行军。据悉，以住建部、国土部等部门牵头的调控措施政策正在酝酿之中，其基本思路是增加普通商品房的供给。政府后续动作的预期，通过增加供给而非压缩供给这种手段的变化，正说明了中央调控这个市场的坚定决心。

　　陈晓双梁静

　　房价连涨9月楼市再癫狂

　　如果要用一个字来形容今年的楼市，非“涨”字莫属。如果要在这个字前加一个限定字，“疯”字绝对合适。

　　春节前，楼市还是一片寒冬，促销价、优惠价随处可见。几乎所有的开发商都在为能不能活过今年而忧心忡忡。那个时候，甚至有华南地产五虎（富力、恒大、合生、碧桂园、雅居乐）中至少有一家会在今年“死掉”的预言。然而在中央和地方政府的救市政策下，加上开发商的降价促销刺激，三四月出现了首轮以刚需为主力的购房热潮。

　　四五月份，人们还在为楼市是否只是小阳春而争论不休的时候，在四万亿贷款大部分进入楼市的时候，通胀预期频频出现，以投资者为代表的炒房大军开始进场。与此同时，来自中国香港、澳门、台湾及新加坡、荷兰等海外买家在政策利好和人民币新一轮升值的预期下，争相涌入抢购中国的豪宅，给楼市推波助澜。

　　投资客的集体追捧，导致了上海高端房产继续朝着高价迈进。多个豪宅项目伺机提价，上海报价达到或超过10万元/平方米的楼盘已达到13个之多。

　　到了11月，房地产市场出现了惊人的爆发性增长。短短9个月，北京楼市房价翻倍已不罕见，北京丰台区的上海建筑以其“直梯式”的涨价幅度，成为2009年北京房价上涨比例最高的楼盘，价格从年初的9200元/平方米，上涨到目前25000元/平方米，上涨幅度达177%。东北三环外的太阳公元涨幅超过130%。与此同时，涨幅超过50%的项目至少有30个。

　　中国城市房价涨幅冠军当属温州。这个温州老板满天飞的城市，9个月房价最高涨幅达98.5%。国家统计局的数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比10月份扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，比10月份扩大0.5个百分点，价格正在呈现加速上涨趋势。

　　在经济还没有复苏的背景下，很多人原以为，今年是新世纪以来中国经济最困难的一年，但结果却成了房地产业最辉煌的一年。众多开发商在这一轮房价暴涨下，赚得盆满钵满。

　　0首付、9成捂盘楼市乱象何其多

　　2009年的楼市像一面镜子，让市场波动当中的一幕幕乱象暴露在公众的视线之下。

　　今年一季度以来，伴随着房地产市场的小阳春出现，北京期房退房率出现了居高不下的情况。有的楼盘退房率竟高达20%，多家热销楼盘退房超过60套。

　　这实际上暴露了开发商一手导演的自卖自买的骗贷行为，等到市场行情好了，又将房子卖给真正买家。

　　孰料，到了今年七八月以后，房价出乎意料地接连上涨，楼市小阳春演变成大阳春，开发商又开始玩起了囤房的游戏，在广州珠江新城这个寸土寸金、土地资源稀缺、项目不可复制的黄金区域，有1/3以上的楼盘捂盘惜售。

　　六七月的上海，楼市如同天气一样火热，九成楼盘没有执行上海单批次房源不小于3万平方米的要求。在少量多批开盘、尽量拖延开盘时间等手段下，供应量骤然减少，“房荒论”由此出台。京城的开发商虽然传出被市建委传过去谈话，仍然曲线捂盘。

　　而在今年年初还在想方设法、找着各种借口，以求割肉退地的开发商，可能为当时的决定后悔莫及。今年7月，北京广渠路15号地爆天价，中化方兴以40.6亿元夺标，接下来，中海地产又以70.06亿元刷新了地王新纪录，拿下上海长风地块。在土地价格被不断刷新超越之时，一些老“地王”却仍晒着太阳，长满杂草。广州甚至爆出24块地王晒太阳的新闻，开发商再次囤积土地，以博取超额利润，而政府希望增加土地供给平抑房价的想法再次成了美好的愿望。

　　国内外炒家也在楼市疯狂当中，纷涌进场，上海、深圳一些炒家甚至在中介机构的帮助下，零首付或者一成首付就可以炒房，让中国式的次贷危机再次上演。

　　2009年，楼市从寒冬到小阳春，从开始时犹犹豫豫地上涨，到最后疯狂上涨，各色人等的一幕幕表演，折射出世间万象。

　　6成地王国企造引发社会忧房价

　　一年河东，一年河西。在今年年初的时候，开发商还想方设法退地，可随着楼市的回暖，房价疯涨，土地价格也迅速飙升，而央企国家队则对土地市场的疯狂有着推波助澜的作用。

　　6月26日，中电集团下属企业拿下价值19.6亿元的北京“奥运村乡”地块。仅仅4天后，中化集团全资子公司中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元人民币拍得北京广渠路15号地，开启全国国企竞拍地王大幕。随后，央企再掀起了地王热潮。

　　不到3个月，中化方兴地王宝座易主。9月10日下午，中海地产公司以70.06亿夺下了上海普陀长风6B、7C地块。相隔不到20天，绿地集团就在上海市土地拍卖中，以72.45亿元拿下了龙华路1960号地块。

　　参加这场遍及全国的“地王”争夺战的远不止中化方兴、中海等国企，无论是央企，还是地方国企进军土地市场的步伐都在加快。来自克而瑞（中国）研究中心提供的报告显示，今年以来，成交总价排行前十的商品房开发地块中，六成高价地块由具备国资背景企业获得。

　　地王频频被央企摘得，只能说明相当多的大型国有企业财力雄厚。“国字号”大队伍的加入，带动了楼价地价的相继走高。无论是什么背景的开发商，轮番上场抢地导致的后果就是楼面地价逐日高涨，给社会带来的则是对房价的忧虑。

　　中石油4折团购福利分房卷土重来

　　2009年，房价气势如虹，让消费者、政府甚至开发商都有些猝不及防。高房价让八成民众望房兴叹。然而，央企的低价团购确实虚火了楼市。

　　接连被爆出团购住房的中国央企，今年秋季又引爆了一场“福利分房”全民大讨论。

　　2009年3月，中石油的后勤保障机构—北京华油服务总公司以约20.6亿元的总价，团购了太阳星城8幢住宅楼和2幢商用楼，外加2个地下停车场，单价约9000元/平方米，而当时的市场价为2.3万/平方米，相当于四折购房。除了中石油外，还有中国海关、航天三院、中石化等，甚至部分政府部门、国有银行也涉入其中。之前万科集团、光大银行都曾经对政府公务员、央企、银行员工发起过“团购”活动，降价幅度高达30％以上。

　　央企“团购门”事件，仿佛一个炸药包迅速被引燃爆炸，关于国有资产流失、内幕交易和托高房价等话题，在互联网上进一步发酵。

　　虽然中石油相关负责人解释，团购的理由是帮助员工解决住房问题。迄今，中石油在京员工超过1万多人，很多人是无房族。团购“福利分房”产生的死角是，单位力量介入房价问题后，它运用公用资源为小集体谋利是典型的腐败。

　　一项调查表明，中国85%的家庭买不起房子。为什么央企和公务员可以动用公用资源解决员工住房问题，而其他人只能望房兴叹。

　　这种单位制的福利体制，事实上带来了单位与员工之间超经济的依附关系，限制了劳动力的流动。因此，如果当前房价上涨的趋势持续下去，中国有重走福利分房老路的风险。

　　中国房地产协会副会长顾云昌表示，变相福利分房背后，是10年房改最大的遗憾。如果再回到过去那样，由国家和单位来解决住房，是一种历史的倒退。

19省市联手救市楼市“熊”转“牛”