楼市风云骤变。
经历了今年2-5月楼市价格和成交量双双增长之后，楼市成交量开始掉头向下—中国指数研究院的监测数据显示，成交量持续下挫的情形已经在最近两个月蔓延，广州楼市的周成交量甚至从最高峰时的4000套降至2000套，成交量遭腰斩。
同样的情形也发生在其他城市。据中国指数研究院数据信息中心最新公布的中国房地产指数，6月份，全国30个城市总成交面积环比上月下跌2%，该月成交面积过100万平方米的城市，由5月份的11个减为8个。
楼市发生了什么？
楼市步入临界点
刚刚过去的6月，广州国土房管局阳光家缘网站的实时签约成交数据达到10502套，日均成交量为305套。尽管这是广州今年3月以来第4个月成交量破万，但同5月份相比，总成交量已经减少了2678套，环比下跌两成。
6月第一周，延续5月黄金期的热闹氛围，广州楼市的实时签约量仍有3100套，与5月基本持平。但第二周、第三周成交量持续下滑，6月最后一周，网络实时签约量只剩下1985套，环比再降20%。
成交量下挫的势头在7月份没有得到逆转。最新数据显示，7月份第一周，广州网签楼盘数为1131套，即平均每天卖出161套房子，与上周的1985套成交量相比，锐减854套，环比降幅达到43%。
而深圳房产的成交量也从6月开始下降。根据国海证券研究所提供的数据，深圳6月份前28天的成交量比5月前28天的成交量下降了13%，而成交总金额却上升了1.5%。
“楼市在6、7、8月份会有一个调整，市场此时正居于一个临界点。”中原地产项目部总经理黄韬告诉时代周报记者。目前交易量下降有多重原因，一方面刚性需求之前得到了集中释放，而楼价一上涨又开始了观望；另一方面，楼市出现了结构性供应跟不上的情况—例如城区楼盘的供应变少导致交易量下降。
楼市再度疯狂
在证券公司工作的陈郁华，刚准备用18万元作为首期来买房，结果又临时改变了决定。“看见房价涨了，业主反价好几次，于是决定推迟买房。”她在5月份看好的广州中山大道某大型楼盘的一套两居二手房，在两个月期间，业主反了三次价，从86万元涨至93万元。
陈郁华的买房计划再一次推迟，让她想起了2007年时候楼市的疯狂。
许多人都感受到了这种疯狂。据多家房地产研究机构的统计，今年以来，广州不少区域的楼价上涨幅度均已超过两成，其中中心城区的楼价上涨幅度更超过三成。
广州市国土房管局的数据显示，2009年5月，广州市十区一手住宅登记交易均价为8386元/平方米，环比上升5.1%。根据官方抽取的2009年4月和5月成交面积均大于3500平方米的11个典型楼盘的备案情况，均价明显上升的个盘为7个，下降的1个，其余各盘波动幅度均在3%以内。
高价房占的比例开始抬头。广州5月在国土房管局登记备案成交的楼盘中，14000元/平方米以上的楼盘，面积占比达到15.7%，而4月份这一比例只有13.3%、3月份则只有9.1%。
二套房贷政策或将收紧
“房价上去了。需求量就下来了。”满堂红地产首席研究员龙斌认为，楼价的继续上涨，明显地抑制了买家的成交冲动—刚性需求者觉得买不起了；而注重投资收益的投资者也开始要考虑风险和投资回报的问题。
扶摇直上的房价，让购房者发生了分化。
在一些业内人士眼中，所谓的刚性需求释放而形成的交易量提升，已经在今年4月份之后就成为了老黄历。“五六月份和三四月份相比，投资型购房者的比例明显增加。”中原地产项目部总经理黄韬告诉时代周报记者，目前广州楼市整体市场中，投资型购房者占15%左右。而个别区域，例如珠江新城和天河北则达到50%-60%；此外郊区别墅等高档住宅的投资客也很多。
“如今是带有对抗通胀目的的弹性需求的天下。”在满堂红研究部高级主任肖文晓眼中，“这种弹性需求主导的市场，最不可靠，却最疯狂。”
肖文晓认为，通胀预期的产生，表现在楼市就是开发商捂盘惜售和疯狂买地，还有买家的追涨行为。
“5、6月份，换房的、投资的，配置资产的，避险资金等等都在通胀预期下涌入。”龙斌指出，同2007年相比，刚刚经历过金融危机的投资购房者，追涨的氛围会相对稍弱，显得更为理性，因此高房价下也有投资客抽身而退。
“大部分开发商都对下半年很看好，重拾信心。”代理了多个一手楼盘的中原地产项目部总经理黄韬告诉记者，目前不少开发商都采取了“以价格调整速度、减缓销售”的策略。时代周报记者了解到，珠江新城星汇云锦等项目，就在售出一半之后开始升价，决定慢慢卖。
但有业内人士认为，成交量的下跌能够一定程度抑制楼价上涨的速度。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，随着价格上涨，刚性需求已经出现观望情绪，而正在入市的投资需求变化较快，还有可能受到政策打压。最近杭州等地就开始严格执行二套房贷政策，这就是一个明确的信号。估计第三季度，房价环比增幅会有所收窄，如果下半年成交量出现明显回落，则这一指数有可能在第四季度或明年重新出现环比负增长。
