| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年11月26日 07:58 |
作者： |
叶开 |
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拿地企业即便完全按照土地出让合同行事，也可能违法违规
叶开
与当前火爆的楼市相似，北京土地市场也开始流行二成首付――开发商天价拿下一块地王后，签订合同时仅需缴纳20%的土地出让金，余下部分可在半年内缴清。
开发商已不差钱
CBN记者独家获悉，在北京今夏拍出的4块地王中，除广渠路15号地块的土地出让金需要一次性付清外，其余的3块，即广渠门外10号地块、通州区九棵树大街地块和朝阳区奥运村乡（水源九厂东侧）地块均有约定，在签订合同后的3日内向出让人支付土地出让金的20%作为履行合同的定金，剩余部分在180日内付清。
去年楼市低迷，土地市场也随之不振，底价成交和流拍现象随处可见，开发商的拿地意愿降到最低点。为催暖地市，包括北京在内，深圳、南京一些重点城市纷纷出台政策，允许开发商购地的土地款可分期支付。
上海易居房地产研究院综合研究部高级研究员回建强就此对CBN表示，当时土地市场比较低迷，由于楼市成交量下降，房地产开发企业的现金流也不足，总的来看，当时的分期缴纳土地出让金是政府的托市行为。
一方面是政府提供了便利，另一方面是极为宽松的信贷环境，这使得土地市场在今年夏天突然升温，各地天价拿地的消息层出不穷，表明开发商已经不差钱。
国土部报纸质疑
“土地款按揭”
在这种情况下，土地出让金分期支付这种托市政策，如今是否还需要延续？
回建强认为，现在的土地政策并不算最宽松，况且现在不允许分块获得土地使用证，也不存在开发商分期滚动开发的便利。企业要拿地，要把土地款全部缴清后才能获得土地使用权证。但即便这样，各地依然有很多地王出现，说明政策便利是一方面，流动性过剩的作用更甚。
而不少地王欠缴土地出让金的事实和对开发企业支付能力的担忧，令社会对分期付款的做法持有一定担忧。
今年，广州市在处置2007年闲置地王时就发现，不少房地产开发企业在2007年拿地后，直至公开查处时仍未缴清土地款。
国土资源部（下称“国土部”）下属的《中国国土资源报》昨日也刊发评论称，应该查查“地王”的支付能力。
“地王价款是否如期到位？地王价款是否存在减免或变相返还？对无力缴纳价款及违规取得土地证书的地王，在收回土地的同时，不妨公开曝光，以防地王虚火蔓延。”该评论称。
“土地款按揭”
合同冲突国土部规定
分期或延期支付土地出让金的案例，此前并不少见，一些开发商甚至只缴了部分出让金，就分割取得了土地使用权证，然后再用土地使用权证申请土地抵押贷款，进行滚动开发。
国土部曾在2007年10月表态，认为此举违反了国家有关土地出让的规定，给开发商用少量资金囤积土地留下余地，容易造成新的土地闲置、工程烂尾，不能形成有效的住房供应，加大了金融风险。
国土部由此叫停了分期发放土地使用证书的做法，开发企业也就不能再像以前那样分期滚动开发从而获利。
土地使用权证的获得，是商品房开发项目进行施工，以及预售的前提条件。而国土部“不得分期拿证”的规定，也给当前北京几块地王的开发提出了一些难题。
CBN记者发现，在上述几个地王的出让合同中，一方面允许开发企业分期缴纳土地款，同时又明确规定了项目开工日期。这会导致出现这样的尴尬：开发商还未付清土地款并拿到土地使用证，但又需要依照合同规定开工。
如北京广渠门外10号地，今年5月份被北京富力城公司以10.22亿元的高价拿下。其7月20日签订的土地出让合同规定，签订合同3个工作日内，受让人须向出让人支付土地出让金的20%，作为履行合同的定金，剩余部分在180日内付清。
这就意味着，富力城公司可以在2010年2月20日前付清土地款，随后去申请土地使用证。但合同同时又规定，该地块必须在2009年12月31日前动工，即今年年底前，北京富力城就要办理好土地使用证，这就需要全部付清土地款。
北京朝阳区奥运村乡（水源九厂东侧）地块也面临这样的情况。
如此看来，在北京地价款分期支付的优惠政策和国土部的规定之间，开发企业只能选择享受其一，而不能兼得――拿到地王的企业，即便完全按照土地出让合同的规定行事，也可能出现违法违规的局面。
CBN记者查阅了北京当地的相关法律文件后也发现，如果未能全额缴纳土地款，商品房项目将不能办理建筑工程规划许可证，而没有这个证，开发项目也不得开工。
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