| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年11月12日 08:33 |
作者： |
唐文祺 |
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专家称对低容积率土地出让的限制，是对中国集约化用地大政策的保障
唐文祺
在上海日前发布的第13号土地出让预公告中，久违的“低容积率”用地悄然出现。5幅平均容积率在0.5~0.6的居住地块，分布于宝山、松江及青浦等各个外环区域，引得一干房企“食指大动”。然而，这5幅低容积率地块却犹如昙花一现，在更新之后的第13号预公告中已不见其踪影。
神秘地块为何神秘消失？CBN记者昨天查询发现，这5幅地块分别为：宝山区罗店新镇风貌区内F1-4、F1-6两幅居住用地，松江区广富林古文化遗址广富林2-2号商住用地、2-4号居住用地，以及青浦区朱家角历史文化名镇B1、B2地块，其中，青浦区两幅合并出让的居住用地，容积率均为0.5，其他4幅地块的容积率皆是0.6。
知情人士向CBN记者透露，这5幅用地已重新收归上海市土地储备中心，再度出让的时间是未知数。针对容积率会否出现调整的问题，该人士也只称，“目前只能等待进一步通知”。
虽然根据各地实际用地情况规划有所不同，但业内专家表示，一般来说，高层住宅容积率不大于2.2，多层住宅不大于1.5，经济型别墅的容积率不大于0.7，独栋别墅的容积率则在0.35以下。而上述地块的容积率恰好适合建经济型别墅。
低容积率用地始终受限
“上海已极少出让容积率在1.0以下的土地了。”一名开发商表示。按专业解释，所谓容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。也就是说，在1万平方米用地的土地上，有5000平方米的建筑总面积，即容积率为0.5。
由于与中国土地集约化使用的主旨相背离，从2003年开始，低容积率用地的出让始终受到严格限制。在当年9月14日，国土资源部发布通知表示今后将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地。2006年国土资源部再次叫停别墅用地，强调自当年5月31日起，一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。
最新的一次明令限制来自于国务院2008年下发的文件，在这则《关于促进节约集约用地的通知》中，明确要求将最低容积率限制写入出让合同或划拨决定书。这则文件曾被业内人士解读为，对诸如联排、叠拼等经济型别墅的限制政策。
“其实明令限制出让的，是容积率在0.4以下的独栋型别墅用地。”一名外资房企人士表示，“至于其他产品类型用地容积率的具体数值，并没有相关文件限制，只是由各地政府根据自身情况进行协调。”
各地政府施力不均
回顾上海近年来的土地出让记录，自2005年之后，除了极少数出让居住地块的容积率为0.7，绝大部分居住用地均在1.0以上。此次5幅用地的惊鸿一瞥，虽然最终收回的原因尚无从知晓，但对于低容积率用地的限制态度，还是隐现其后。
“这和各地政府的政策控制力度有关。”上海北孚地产研究所副所长刘光东表示。
4日本报曾报道北京拍卖超低容积率类别墅用地一事，称本月20日北京今年容积率最低的一块住宅用地即将入市，超过8300元/平方米的出让起始价远超北京今年所有的地王，包括广渠路15号地。该地块的容积率仅为0.321，目前北京楼市中住宅项目容积率多在2～3之间，一些高档公寓可能会超过3。一般只有别墅项目才会低于1。多位业内人士认为，按照该地块的容积率完全可以建成独栋别墅项目。
CBN记者得到的一份业内统计资料显示，苏州市今年的土地出让公告中就频频出现低容积率居住用地，如今年1月出让的“苏地2008-G-9号”住宅用地，容积率为0.8；标号为“苏园土挂（2009）06”的商住用地，容积率仅为0.4~0.6；而位于苏州吴中区的多幅住宅用地，均是以0.8的容积率出让。
中国指数研究院副院长陈晟认为，对低容积率土地出让的限制，是对中国集约化用地大政策的保障。“保持18亿亩耕地红线不变是前提。不过也要认识到，还有部分特殊性用地如历史保护文化区域，需要从整体规划上作出协调。能否在保持城市总体容积率不变的情况下，对这部分区域内的土地容积率作出相应调整，同样是个课题。”
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