虽然近一段时期“地王”频出，但研究显示，目前高地价并非普遍现象，而上海部分较高土地成交价格也并没有偏离市场基本面。核心商业区的高地价是由土地稀缺性导致，而非核心地区的高地价土地则考验开发商的开发能力，同时高地价也将导致房产行业的整合，驱使更多资金实力较弱的小型开发商走向二、三线城市。

　　过去数月国内土地市场中不断创出的成交价格纪录，引发了市场对于土地市场泡沫，但目前看这种担忧是过虑的。今年以来，由于房产市场回到去库存阶段，加之开发商资金状况趋于改善，土地交易市场也因此日趋活跃。不过，与2009年前9个月全国房产销售面积同比上涨45%形成鲜明对比的是，同期开发商购置土地面积却下降22%。就上海而言，2009年前9个月非工业土地交易同比下降11.1%，可建面积下降更多，达14.4%。

　　过去数月，上海核心商业区数宗综合用途土地楼面价拍出每平米28000元至36000元，土地价格高企现象亦蔓延到一部分市郊区域，如宝山、嘉定及青浦。粗略估算显示，核心商业区看似高企的土地出售价格其实并未过多偏离市场基本面。如位于浦西市中心的商业用地楼板价为每平米28000元，其对应出售价格约在每平米50000元，这一价格与浦西核心商务区目前甲级写字楼的评估价格相差并不太远；若以重置成本来看，陆家嘴区域以每平米36000元楼板价拍卖的商业用地，其土地成本所对应的销售价格也大致与浦东新建办公楼散卖价格相当。因此，高土地价格实则只合理地反映了当前市场状况下土地的稀缺价值。

　　（晨报记者 刘 畅 整理）

●李庆贤 （高力国际华东区研究与咨询部董事）