| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年10月23日 08:01 |
作者： |
于骁 |
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也许是毗邻香港的缘故，广州土地市场上日渐形成的“寡头”格局，与香港目前少数几家发展商共同“垄断”香港房地产市场的局面已非常相似。
在过去几年里，这种“寡头”的态势正在加剧。以2004年各公司公布的销售成绩看，富力、城建、中海、新世界、合生、珠江地产、碧桂园、祈福、保利等20大房地产开发企业完全可以占全广州总销售额的50%以上。
但广州房地产专家赵卓文根据各公司2008年的公开数据统计得知，广州销售额排名前五位的大公司在一手房市场中所占的市场份额已经高达40%。
土地拍卖由大集团主导，房价也由大开发商来定，政策虽由政府制定，但大开发商仍有建议权。市场的“天平”正逐渐向大开发商倾斜。而开发商对市场的垄断，首先就是从土地资源开始。以广州现有的土地格局看，几大热点地产开发区域，都一一对应着一家大开发商，这些开发商在对应的区域拥有着占有绝对优势的土地开发资源。于是，开发商想什么时候开发，想赚多少钱，都有极大的自主权。
因为城市土地稀缺性使房产供应的价格弹性严重不足，这一特性造就了开发商的强势地位。而高房价产生的基础，就是控制供应。城市土地供应量的短缺程度与开发商的定价能力成正比。这也正是为什么在过去数年里，几乎每个城市都面临着“一边是住宅市场供应明显不足，一边却是大量的市中心土地闲置不开发”等“怪现象”产生的根本原因。
因此，当开发商在某一特定区域形成“垄断”时，他们将有意无意地造成该区域住宅供应的短缺局面，此时他们赚取的，将不是供求平衡时的边际利润，而是供给处于短缺时的“垄断”利润，以至于在价格成倍上涨后，他们也不担心房子卖不出去。
而此时，当这些开发商成为这些区域的“寡头”之后，区域内的地产开发准入门槛也将大大提高，从而进一步强化开发商的定价能力。当这些开发商的市场份额足够大，定价能力越强时，他们之间相互结盟推行高价也变得更为容易。
事实上，从2004年开始，广州开发商们举办地产峰会，虽然没有正式联盟，但也形成了相对的默契。一些房地产专家表示，从2004年开始，广州楼价一路飙升，基本都是大开发商开发的楼盘掀起并加强的。房产地理位置的差异是天然的，购房者的选择区域总是有限的，因而在人口密集的城区购房者的谈判能力受到了极大的限制。
“广州可能成为第二个香港。”香港理工大学麦伟年教授在此前参加广州某论坛时表示，广州房地产业有机会发展成现在的香港模式，“双方有很多相似点，都是政府是唯一的土地供应者，也是有限的大开发商才买得起土地。”
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