| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年10月23日 08:02 |
作者： |
回建强 |
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回建强
10月20日备受瞩目的广州琶洲城中村改造土地出让并未按原计划举行公开竞价，原因是在较高的出让门槛下，保利地产（下称“保利”）成为唯一一家报名竞买的开发商，据悉，保利已经和土地出让方签订了出让合同。
广州这次土地出让实质是一种定向转让，也就是所谓的“内定”，只是这种“内定”依然在市场规则的大框架下进行。保利以1.42亿元的底价独吞琶洲村超过64万平方米的土地，同时要承担总计约44.7亿元的改造成本。
保利此次拿地，客观上形成了对琶洲土地市场的“垄断”，而保利并非区域土地垄断的始作俑者，此前已有富力对珠江新城的垄断、城建对大学城的独占、雅居乐连得107国道四地块等，广州本地开发商对区域市场的垄断已经成型，并成为广州房地产市场最为显著的一个特征。
开发商对区域土地市场形成了垄断，这是城市土地市场不可回避的问题，除了广州，其他城市如天津、重庆等大城市，以及相当多的中小城市都或多或少存在。
从土地出让价格看，定向出让的价格一般比市场竞争出让价格要低，某种意义上有利于土地市场价格的稳定。政府出于整体规划和实施的考虑，也愿意把一些区域的开发权交给自认为信得过的企业。
弊端也比较明显，这样的操作明显是非市场化的，和政府无特殊关系的企业、资金实力较弱的企业、非本地企业被排除在外，市场机制被扭曲，这不利于房地产市场的健康运行发展。
在获得区域土地“垄断”地位后，开发商也就拥有了制定该区域房地产价格的权利，低地价不见得能够换来低房价。开发商在利益引导下，将毫不犹豫地采取高定价战略，此时土地过于集中出让给一个企业的弊端就会显现。
从城市运营看，国有房地产企业往往扮演了区域土地市场垄断者的角色，这是由国企和地方政府天然的血缘关系决定的。土地成片开发可以高速完成某些区域的基础设施建设和房地产建设，但也蕴藏着极大的风险。
企业毕竟不能代替政府，国企如果和政府职能不明，就容易出现区域建设管理混乱问题、城市规划与主城区规划不配套问题，进而影响区域的正常开发。
从市场竞争角度看，房地产一级市场由政府垄断，这是我国房地产土地市场的特点，但房地产二级市场不应该形成垄断，最起码政府不能继续鼓励二级市场的垄断，不能把一级土地市场的天然垄断性无缝传递到二级市场。在二级市场应鼓励房地产企业间的竞争，包括拿地环节的竞争、产品开发竞争等。这样有利于房地产企业管理水平的提升，有利于房地产市场化机制的完善。
虽然广州土地市场区域垄断问题在全国比较突出，但从全国角度看，这个问题并不非常普遍，可以看作是区域市场的特征。每个地方都有每个地方的行业特征和文化，每个地方政府和企业的关系也不相同。
保利独得琶洲地块，表面看是区域“垄断”问题，深层次则是政府对房地产发展的观念问题。这种出让方式肯定是有利有弊，最理想的结果是，开发商一方面掌控了区域土地市场和房产市场，一方面又能够提供价格合理且稳定的房地产产品。同时，政府在把大片土地交给一家企业运营时，应做好相应的指导和监督工作，尽量把坏的影响最小化。
实际上，在当前地王频出、地价高涨的情况下，所谓市场化的土地“招拍挂”制度也受到了质疑，简单直接的“招拍挂”制度往往被过剩的流动性所冲击，造成区域土地价格的畸高，进而造成住宅价格的追高，不利于房地产市场的稳定。
广州的定向土地转让带有一定的“人治”色彩，但也不失为土地“招拍挂”制度之外的可选项。如果能够掌握好“度”的问题，配合相应的规范制度和限制性条件，适度进行定向土地转让也是对当前市场化土地“招拍挂”制度的一种矫正和补充。
（作者系上海易居房地产研究院高级研究员）
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