| 来源： |
股市动态分析 |
发布时间： |
2009年08月18日 10:44 |
作者： |
魏薇 |
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沈彤，金元证券研究部总经理，经济学博士、高级经济师，主要研究领域：宏观经济、金融及房地产投资。
记者：你认为究竟是什么原因刺激了楼市上半年的回暖？
沈彤：最主要的原因就是充裕的流动性。那么多钱没有进入实体经济，一下子全冲进了股市楼市，楼价当然涨起来了。同时，政府通过一系列刺激手段，包括降低契税、放松第二套房贷等，各种优惠政策降低了居民的购房成本。再就是压抑了一年的刚性需求的释放。居民在房地产调整中采取持币观望的态度，自主性需求被压抑了近一年，在房价下降以及各种优惠政策出台的情况下，居民购买自住性的住宅增加。从市场销售情况看，销售情况较好的多是二手房和面积较小、总价较低的住房。另外，通货膨胀预期的影响也不可忽视。为了刺激经济，我国发放了巨量的货币，未来通货膨胀预期风险加大，在低息通胀背景下，居民担忧手中货币的贬值，往往倾向于寻找保值增值的途径，所以买房保值成为近期高档住宅热销的主要原因。总而言之，“刚性需求”是楼市回暖的第一阶段；目前的楼市已经进入到了通胀预期下保值增值，这已经推动楼市回暖进入第二阶段，也说明了短期内楼市持续回暖的趋势难以改变。
记者：透过统计局发布的今年前7月份的房地产市场数据，你对当前房地产行业的整体形势怎么看？
沈彤：今年上半年房地产行业的回暖毋庸置疑，从各项数据来看，目前这种整体上的回暖还没有结束。大家可以看三个关键数据：一是1.77万亿的投资额，同比增长11.6%；二是房屋销售面积4.17亿平米，同比增长37.1%；三是7月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨１％，环比上涨0.9％。特别今年上半年楼市的热销，开发商的资金压力大大缓解，下半年还可以有很多大动作。这都不会让目前的楼市回暖戛然而止。但是，又要注意到这样一个有趣的数字，那就是房屋新开工面积和土地购置面积都出现了同比下降，为什么会这样呢？就是因为今年以来房地产行业的突然走好，远远超出了开发商本身的预期。面对如此好的喜人形势，开发商们没有忘记去年的痛，所以还是非常谨慎，一方面，他们加大销售力度，加快库存销售；另一方面，他们对未来还是保留了一份谨慎和清醒。所以在新开工上放慢了脚步。
记者：那从这个角度看，前7个月房屋竣工面积远小于销售面积，房屋施工面积和新开工面积增速远低于销售面积增速，下半年房屋供求矛盾会不会比较突出？
沈彤：的确是这样，下半年供求矛盾在一定程度上，特别是在一线城市会比较突出。未来存在供不应求的可能性。由于2008年房地产市场低迷，开发商对于未来的信心不足，放慢了购置土地的步伐或者将已有的土地转卖出去，导致了新开工量不足。新开工量不足，意味着未来房地产市场存在供不应求的可能性。
记者：我们看到，近期欧美等一些国家的房地产市场也呈现出企稳的迹象。你怎么看待其它国家楼市的复苏之路？这是不是也对我们国家楼市的向好构成一定的支撑？
沈彤：境外的房地产情况跟中国完全不一样。欧美一些发达国家的复苏之路会更加艰难。对于这些国家的人来说，影响他们购房的主要因素是对未来收入的预期。显然，从目前看，发达国家的居民对经济复苏还不是太乐观，对收入的预期也不高，所以这在一定程度上压制了他们的购买力。而中国则不同，为什么中国的楼市能率先企稳回暖，因为中国的城市化进程在加速，房屋的消费在很大程度上是受自身需求影响，房屋的消费也不再仅仅是个人行为，而是考虑到整个家庭，家族的收入，就是我们所说的六个人供一套房的现象。
记者：你怎么看近期地王的再次频频出现？
沈彤：楼市在3、4、5三个月出现了快速上涨，这很快就波及到土地市场。但是我们必须看到，上半年大部份地王都由国资背景企业获得。特别是在土地市场较为冷清的一季度，国资背景的企业几乎包办了所有高价土地。比如说，前期时间，大家都知道的，中化集团旗下的方兴地产以40.6亿元拿下了“广渠路15号”地块，楼面价每平方米约1.6万元，成为北京招拍挂制度以来的地王。初步统计，当前国资委分管的一百多家央企中，超过七成以上的企业涉足房地产业，房地产已经成为央企的主要辅业和利润来源。那央企为什么要这样疯狂圈地呢？还是我们前面提到的充裕的流动性，中央的4万亿元投资大部分都投向了央企。但同时，央企的主业或者有垄断利润，或者存在产能过剩的问题，不需要追加投资。那么在上半年楼市火爆的情况下，房地产是最好的投资选择。央企以大手笔拿地，已经引起了泡沫之争，进而预期政府会调控使得泡沫无法持续，从而再次导致持币观望。也就是说，过度火爆的土地市场可能导致楼市进入新的观望期。
记者：你对接下来的三、四季度楼市是一个什么样的判断？包括价格和成交量。
沈彤：成交量会回落，房价会在目前价格的1%-2%之内波动。从通胀预期来说，有钱人为防范货币贬值，有购房保值的冲动，这会导致高端型住宅继续热销。而对于购买普遍住宅的人群来说，他们更多的考虑的是自己的购买力，所以这一部份需求在高房价下会受到一定程度的压制。这会导致高端住宅和普遍住宅的分化。同时，保障性住房对楼市价格的影响不容小看。未来两到三年保障性住房的大规模投入将极大占领我国房地产市场空间。目前经济适用房只占住宅市场供应量很小的一部分，对商品房市场的影响非常小，但未来三年比例会逐渐加大，对商品房的冲击就会慢慢体现出来。而且，住房保障投资也会加速地产企业的洗牌，政府选择承建商时，将优先选择资质优良、规模较大的地产商。
记者：你怎么看地产行业接下来面临的政策环境？政策面的不确定性对整个地产板块的估值产生什么样的压力？
沈彤：其实管理层对楼市调控的空间可以说是相当大的，手段也很多。首先收紧流动性；加大对土地市场的管理，从批到建再到产全面监控，以杜绝闲置问题；加快保障性住房建设的步伐；从严打机炒房等各种投机行为；从税收上说，适时推出“特业税”等等，都可以对楼市进行调控。而且随着房价的上涨，政策面收紧的力度将会有所加强。但是短期几个月内，政策面还是以传递预警信号为主，大幅度全面严格收紧的概率比较小。政策面的不确定性对地产板块的估值是会造成一定压力。但我们认为这些政策不会改变行业的相好趋势,反而有利于地产行业长期健康发展，地产股波段向上的态势不会变化，经过近期的调整，地产股估值压力得到一定释放，特别是楼市今年上半年的销售形势相当好，而下半年的结算会使地产公司的业绩不错，所以从基本面看，地产上市公司的估值还是比较低的。
记者：你对地产板块三、四季度的投资机会怎么看？你觉得后市应该关注哪些地产公司？
沈彤：从近段时间的表现来看，地产股还是比较抗跌的，大跌之后可以积极介入。投资者可以重点关注两类地产上市公司，一个是拥有大量优质低成本土地储备的区域性的龙头企业“招保万金”；还有一类就是“1+1”模式，“主业+地产”的上市公司，比如华侨城（000069），“旅游+地产”，福星股份（000926）、中铁二局（600528），都可以持续关注。
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