| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2009年08月15日 14:44 |
作者： |
李丽;杨羚强 |
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每经记者 李丽 杨羚强
宽松的货币政策，让大量的资金流向房地产行业，逐渐干枯的行业“资金池”重又丰盈，但也重新带来了泡沫与风险。监管部门是否出台针对楼市的新政？国家会否因此改变宏观经济政策？如果国家出台调控政策，开发商该如何调节公司的融资通道和资本结构？昨日上午，由观点地产新媒体主办、《每日经济新闻》等单位联合主办的2009年博鳌房产论坛继续进行，当天论坛的主题是“泡沫、涌动的流动性”。北师大金融研究中心主任钟伟、华远董事长任志强、《每日经济新闻》首席评论员叶檀等知名房地产企业家、经济学家就地产业资金流动性的主题，纷纷发表各自的观点，共同把脉全行业的资金及政策走势，为企业融资指出方向。
龚方雄：2012年前政策趋稳
我认为全球的政策制定者，包括中国政策制定者，目前都愿意冒通胀的风险，而不愿意冒通缩的风险。全球经济在6~18个月会有一个比较强势的周期性复苏。这也是很多企业想赶在未来6~12月这个窗口赶紧上市，怕18个月后，这个窗口就被关闭。
我可以跟大家讲，明年如果出现政策上的调整，方向性变化也会非常温和，因为全球经济2011、2012年走势还是不确定的。如果明年加息的话，最多两次，每次27个点左右，而且明年宏观政策紧缩估计在第二季度以后才可能出现。
现在政府为什么老强调政策方向不能变，原因有四点：一是继续通缩的存在；二是出口成为双位数下降；三是高端就业仍然非常非常难解决；四是严重的产能过剩。这四点，大家主要看两点，一个是通缩何时变通胀。
因为现在20%下降，指数从100%下降到70%多，明年即使上涨10%，仍然是80%左右，仍然有15%产能过剩，加上2011、2012年全球经济的不稳定。在这个之前，政策也不会出现太大的改变。从这个角度来看，未来的两三年，不管从中国的政策环境也好，从全球政策环境也好，我们觉得仍然会相对宽松。
陶冬：下半年房价还要涨
今年下半年房价还得涨，甚至可能会大涨。
从供应角度来看，目前开发商的房源是不足的。有些地方政府要打压地方开发商捂盘，其实，开发商现在没法捂盘，它的盘量的确是很有限的。不少开发商在2008年放缓了开工量，而经过今年前5个月的市场销售后，目前开发商的可售房源量相对不足。
过去两个月，房价涨、成交量跌的最大原因，是因为新盘推出速度明显放缓。今年年初，所有企业奉行的是现金为王，目前，企业面临的是现金恐慌。
如果要是看全球金融市场的话，毫无疑问，这是一场V型的反弹，石油价格、美国股市、港股、A股、商品价格反弹都是V型的，但这并不完全意味着实体经济也出现V型反弹。
今年上半年，一窝蜂式的基础设施投资最凶猛的时期已经过去。尽管投资速度不变，投资的内容、经济增长的内涵实际上在出现一个变化，中国经济的重心在悄悄向房地产转移。而在固定资产投资中，房地产的投资规模往上升，这个增长速度不算太快，相信今年下半年这个步伐会加快。
任志强：供求关系将更恶化
2006~2009年3年时间，大部分土地都转向保障性住房和非住宅建设，这样的土地供应量，一定会让供求关系产生巨大恶化。与此同时，楼面地价已经从2006年2700元/平方米的平均楼面价，上涨为4500元/平方米，这个上涨速度很快。
虽然国土部门说土地价格比重只占房价比重23%，但是比例和涨价没有任何关系。2007年、2008年，北京三环路没有一块土地供应，环路内价格上涨就成为必然，因为它一定会在短缺中迅速上涨。
真正用于商品房的住宅用地供给出现下降，这预示着商品住宅供给并没有获得良好的基础。当开发商想要增加开工的时候，也许没有地或者没有规划，不能补足生产周期，这两者都预示着下半年如果不能增加土地供给，后期商品住宅供应将出现更严重的问题。
原先预测在6月份市场几乎全面回暖后，7、8月份应该保持一个持续开工增长过程，但是实际结果却是下降。目前，从销售和竣工比例来看，只有0.6：1，而“0.6”中还包括了很多不可销售的面积，比如机房、锅炉房等，如果将这些不可售竣工面积剔除，销售和竣工比例大概只有0.4：1，这预示着供求关系在恶化。
黄怒波：复苏是“伟哥效应”
一些因素造成了现在的复苏现象，但是，这不是真正的复苏。我给这个现象下了一个结论，叫“伟哥效应”，是央行给我们发了伟哥，大家吃了后，一夜之间全部兴奋了。
目前认为楼市已经复苏，主要是由于库存急速下降、地王归来、房价恢复，以及刚性需求的回升这些因素，是导致目前楼市复苏的主要原因。
在这次复苏当中，没有看到任何有所调整的迹象，所以，复苏掩盖了一些问题，还是没有得到真正的解决。事实上，在表面复苏的背后，以前宏观调控提出的问题都没有去解决。2004年以来，国家针对房地产业进行了30多次的调控，提出了许许多多的问题，但是，因为金融危机终止调控措施。从另外意义上，金融危机挽救了房地产业。而百日巨变没有发生，也许让我们失去了一次凤凰涅??的机会。
房地产业的形象并没有好转，也是复苏假象的一个依据。有一个简单的统计，房地产业在整个中国社会的形象是负面的。新浪网调查了2000人，认为开发商形象是负面的比例高达80.96%。
蔡洪平：房企融资高峰将至
投资者重新认识了中国房地产业，也看到金融风暴中，中国房地产业还是经得住考验。上半年中国房地产业整个融资又非常活跃，无论是配股、市盈率、高息债，上半年在中国香港地区资本市场投资中国房地产的资金达到40亿美金。
今年上半年香港恒生指数上涨70%，A股也上涨非常高。可是整个香港资本市场里面，反弹最大的、最快的是中国房地产。市盈率从平均5倍左右，到现在目前16倍甚至20倍。有一些公司的股票，比如复地、雅居乐等，股价上涨超过5倍。
下半年第四季度可能是历史上中国房地产业海外融资的最高潮。我记得2007年我们一共做了45单配股、上市，2007年做了碧桂园、SOHO，当时碧桂园估值17~23倍，最后是25倍。那一年，中国房地产业在海外融资将近50亿美元，是历史上最高的。下个月开始到12月期间，将是中国房地产业密集融资高峰。我们将等待这个高峰到来，有一些2008年准备上市没有完成的，现在重新准备上市，还有一些新准备上市的。可以预料，如果市场是目前这个状态平行发展的话，我们相信下半年中国房地产在国际资本融资可能会达到将近70亿美元。
钟伟：楼市复苏“无准备”
所谓无准备的复苏，也就是虽然销售节奏在加快，但是，开发商并没有从这一轮复苏中挣到令人惊喜的钱，因为开发商手中的“存粮”不多。
有征兆的泡沫是什么呢？这个行业本来应该调整，但是没有调整，“阿猫阿狗”又来做房子。我个人坚定认为，未来3年，这个行业必须面临一次比2008年更大的挑战。因为原来预期的调整没有发生，所以这种调整在未来必然发生。从目前为止到明年全年，对房地产行业而言，将是一次非常好的投机机会。
原来我们预期今年全年房地产行业价格负5到零的增长，销售面积10%~15%正的增长。由于次贷危机和经济刺激计划，今年的销售金额，极有可能超过历史最高的2007年，销售面积接近或者超过2007年。在2008年11月份的时候，全国的存货需要24个月才能消耗完，估计目前的存货已经不足9个月。
目前，楼市新开工和房地产投资的增速不足。而目前的土地购置，并不完全是由民营企业推动，央企也在大量进入，这些都导致我们可以清楚看到，从目前为止到明年上半年，市场处于一个更加供不应求的状态。
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