| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年07月31日 07:40 |
作者： |
郝倩 |
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郝倩
最近又有两套统计数据“打起来”了。
来自国土部系统的一份最新报告显示，近年来全国主要城市同时点地价房价比基本保持在20%～40%之间。而如果考虑到地价增值有可能转化为开发商的利润，地价房价比还要降低。
将时间倒推4个月，全国工商联房地产商会（下称“房地产商会”）曾发布一份房价报告，矛头直指地方政府。在这份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言中，该商会就全国9城市“房地产企业的开发费用”调查的结果显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。
前后相差100多天，土地成本竟然“缩水”了？其实不然。因为两家单位所选取的“参数”与数据模型全然不同。国土部善于运用的对比模型是“同时点地价房价比”，这个拗口的专业术语，实则为“用当前市场上的楼面地价水平（非开发商刚拿地时的价格）与市场上销售的房价水平相比”。简言之，如果一个城市当前的新房售价为10000元/平方米，而楼面地价为4000元/平方米的话，同时点地价房价比即为40%。
房地产商会则用了另一套计量体系，其选取的两个对比要素是“土地成本”与“开发总成本”。根据该商会下属的REICO工作室提交的报告结果：流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为49.42%。也就是说，在房地产开发项目的总费用支出中，有接近一半是支付给政府的。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%，北京为48.28%，广州为46.94%。
这组数据同样存在“陷阱”。华远集团总裁任志强就曾撰文表示，现有的土地供给有毛地和净地出让，毛地出让时，土地部门只知道收取土地出让金的价格，并不知道土地开发与拆迁中的成本。净地出让时，知道土地出让的价格却不知道规划中配套建设的内容与比例及应分摊到土地成本中的大量实物地租等要素，因此土地部门只知道一个出让时的初始价格，无法预知和计算后面的变化。
上述言论足以解释国土部的数据将“土地出让金”含糊为“土地成本”，显然遗漏了在土地出让中产生的诸多隐性费用。而他们所统计的“地价”仅是“土地成本”的一个组成部分而已，仅以这样一个要素与房价做“同时点”对比，是否降低了土地成本占总成本的比例？
当然，房地产商会的“模型”也遗漏了一些要素。他们将土地成本与开发商“总成本”进行比较，这些其实与最终的“房价”无关，因为销售价格其实由市场决定，在多数情况下，开发商的定价是由成本加上合理利润构成，一旦市场低迷，成本则成为开发商的定价底线――宁愿捂盘也不愿意赔本出售。
其实，在更多时候，所谓的数据“打架”现象实际上客观地反映了数据背后的经济问题，或是利益之争。究竟是谁“动了我的房价”，相信仔细审视了“打架”数据背后的“真实与谎言”，大家心里都有了一笔账。
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