| 来源： |
中国经济周刊 |
发布时间： |
2009年07月06日 11:06 |
作者： |
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“地王归来”、“天价地再现”、“地价已超2007年最高峰”在低迷了近一年之后，土地市场重燃战火。统计数据显示，今年4月份，全国土地市场住宅用地成交量首超去年同期水平，近1/3住宅用地溢价成交。
到了5月份，全国60个重点城市共成交土地553宗，同比增加73%。
而与此同时，今年前5个月，全国商品房销售面积为24644万平方米，同比增长25.5%，已经超过了2007年当期的约21100万平方米。“房价集体飙涨”、“全国各地排队买房”、“炒房族归来”的风声也见诸各大报章种种现象都给人联想：房地产已经复苏？
贷款！融资！拿地！
从2007年底开始，随着宏观调控的影响和全球金融危机的波及，国内房地产市场陷入了前所未有的低迷。仅仅在一个季度之前，包括富力、恒大在内的众房地产企业还深陷在令人印象深刻的资金短缺的负面消息里。但一个季度之后，它们已重新开始高调拿地。
在北京，5月份土地交易成交23宗，比4月的7宗、3月的8宗成倍增长；成交金额高达61.7亿元，更是较上月暴涨481.67%。而在这61.7亿元中，拿下朝阳区广渠路10号地“地王”的富力地产(企业专区,旗下楼盘)，一家就贡献了10.22亿元。
广州市6月10日成功拍卖出被誉为广州新“地王”的珠江新城住宅用地，每平方米地价达到15300元。而作为广州的中央商务区，珠江新城已经连续四年没有出让住宅用地。
上海、天津等城市的土地成交量亦出现倍增。统计显示，4月，全国60个重点城市住宅用地成交183宗，环比增加89%，同比增加83%。
不少大型房企更是频频出手。万科5月份共斥资23亿在佛山、无锡、沈阳、青岛四城连下6幅地块；SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)声言“可供选择的项目很多”；恒大地产(企业专区,旗下楼盘)更是“着急”到登报寻找土地项目
去年还在“哭穷”的房企们，怎么又突然“阔”了？
一位业内人士告诉记者，一直以来，房地产开发企业的资金来源主要就是三大渠道：银行贷款、企业自筹、预售款。
“我们看到，去年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。目前又到了房地产发展的关键时刻，未来房地产如果走势良好，房地产还钱才更有把握。所以，这时候银行当然要鼎力相助。”该人士告诉记者。
这一点似乎可以得到一个侧面印证。审计署审计长刘家义在6月24日人大常委会第五次会议上所作的2008年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告指出，工行、建行、中信、中行、交行和招行违规放贷总额达365.6亿，其中：违规发放土地储备贷款、虚假按揭贷款以及向不符合条件的房地产企业提供贷款215亿元。
另一个资金来源是房地产企业的密集融资。据记者不完全统计，自今年4月份以来，包括金地集团(企业专区,旗下楼盘)、保利地产(企业专区,旗下楼盘)、泛海建设、SOHO中国、华润置地(企业专区,旗下楼盘)、龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)(企业专区,旗下楼盘)在内的10余家房地产企业，融资金额超300亿元人民币，融资方式包括股票增发、发行企业债等。而融资目的，则大多为土地储备资金。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在接受记者采访时分析，今年一季度的楼市“小阳春”中，不少房企降价销售、快速回笼现金的做法取得了良好的效果，房企资金链已经有大幅改观。“作为房地产开发的核心资源的土地资源，只要房企资金链没有问题、只要房企还希望扩大市场占有率，大肆拿地都是房企扩张的首要举动。”
此外，2009年宽松的货币政策亦为市场注入了巨大的流动性。数据显示，今年1月-5月，信贷增长额度为5.8万亿，已经超出年初央行预计的今年全年信贷新增5万亿的下限。
“大量的资金并没有流入需要扶持的制造业和物流业，投资回报率最高的股市和楼市再次成为货币政策最大的受益者。”杨少锋认为。
除了宽松的货币政策、较低的贷款利率，近期，政府连续出台新政扶持效果也开始显现。
5月27日，国务院宣布调低固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，这是商品房资本金比例13年来的首次下调，也被认为是推动楼市回暖的重大利好之一。
“中国楼市是个典型的政策市。”一位分析人士告诉记者，虽然房地产最终落选“十大产业振兴规划”，并无“振兴之名”，但实际上已获得了“振兴之实”。不少地方政府一直明里暗里在“救市”，因为不仅地方政府的土地出让金、非税收入与房地产市场有着紧密联系，地方经济的增长、就业的扩大等也都离不开房地产的支撑。
复兴？复苏？还是仅仅回暖？
土地交易的空前火爆，楼市的“小阳春”，能否说明地产业已经开始“复兴”？
很多分析人士对此说法保持谨慎。“在历史上，找不到任何一个国家，在宏观经济尚处低点的的时候，房地产市场能够一枝独秀。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭对《中国经济周刊》说，可以说房地产市场已经复苏，“目前来看，只能说部分城市，尤其是部分大城市出现了高价经济的现象。整体来看，无论是复苏的广度、还是溢价水平，土地市场的繁荣程度都离2007年的高点还有一定距离。”
他对记者分析，这一轮地产商跑马圈地的背后，除了反映出开发商对后市的预计已经由去年的悲观转变为目前对近期和中期楼市的扭转表现乐观，还与去年整个土地市场很低迷，很多企业的拿地需求被抑制不无关系。此外，土地市场出现回暖，跟企业的投资投机需求也有关系。“有些投资者觉得现在流动性过剩，未来可能有通胀预期，而土地能保值。”
中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌在接受《中国经济周刊》采访时，更直截了当地表示，土地市场并未逆市飘红，甚至难说“复苏”，只是舆论放大了人们的想象。
因为数据显示，作为象征开发商投资意愿的指标，如房屋新开工面积、土地购置面积、土地开发面积等指标依然呈下降趋势。
5月份全国房屋新开工面积3.57亿平方米，同比下降16.2%，全国房地产开发企业完成土地购置面积9875万平方米，同比下降28.6%；完成土地开发面积8845万平方米，同比下降13.3%。
“这三个下降，说明开发商仍然不看好当前市场，仍然有不确定性。因此，不能说现在土地市场复苏了，而只能说今年前几个月是在太冷了，现在仅出现了一点好转的迹象。”顾云昌说。
一系列数据显示，房屋销售面积增加了，但投资的热情仍有所欠缺。今年1-5月份，全国完成房地产开发投资1万亿元，同比增长6.8%，其中商品住宅同比增长4.4%；相比固定资产投资同比增长32%而言，房地产投资增加比例仍然较低。
“现在是房地产投资10年来最低迷的阶段。地产商拿地的积极性也是非常低的。好地块大家都想争。不能因为个别地块，就感觉土地市场已经热的不得了了。”顾云昌说。
短暂的盛宴?
银监会主席刘明康6月12日在北京一个论坛上表示：房地产领域开始复苏，但持续性仍值得怀疑。
国家统计局近日发布数据显示， 5月，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6%。2008年8月，这一指数出现环比负增长，在连续下跌7个月后，于今年3月首现正增长。0.6%的涨幅，已与2006年5月和2007年4月的0.7%涨幅相近。
而面对房价的反弹，不少购房人再次回到观望状态。
根据央行6月15日公布的5月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查，结果显示，超过6成居民认为当前房价“高，难以接受”，购房意愿仍处于较低位置——准备在未来3个月内购买住房的居民占比为15.8%，比上季度减少了0.9个百分点。
房价的提升会否打击刚刚出现好转的楼市？在顾云昌看来，答案是肯定的。“尽管1-5月份的楼市交易量还在上升，但总体来说，上升的势头已经明显放缓。有些城市是成交量的增加幅度有明显的下滑，而有些城市则是交易量环比下降。这当然和房价的上涨有关系。”
土地市场也在降温。据中国指数研究院数据信息中心监测显示，6月第三周全国20个重点城市共成交住宅用地8宗，环比下降50%，成交土地面积约23万平方米，环比下降71%，成交量创下13周以来的最低值。
“现在国际大背景还很微妙，中国经济也还没有出现复苏。在这样的情况下来谈房地产回暖、全面的复苏，是不太现实的，有许多不确定性。”顾云昌对记者分析称，今年一季度房地产市场销售的回暖，更多是刚性需求的反应。今年3、4、5三个月，是刚性需求的集中释放。
“需求已经完成了一个转换，房价出现上涨态势，部分刚性需求又开始观望了、萎缩了，投资需求接过了接力棒。不过，投资投机需求来的快，逃得也快，受流动性，受政策的制约很大，因此，靠投资投机需求，楼市的这个‘春天’是不可能持久的。”杨红旭对记者表示。
他认为，目前楼市度过了最坏的时候，但在目前经济低迷的大背景下，楼市不可能持续目前这种热销的态势，预计会在今年三季度再出现一个次低谷，“这一轮楼市调整出现‘W形’的可能性正在增大。”杨红旭说。
三城市房屋销售价格指数 (2009年5月)
地 区 房屋销售价格指数
新建住宅价格指数 二手住宅价格指数
同比 环比 同比 环比 同比 环比
全 国 99.4 100.6 98.7 100.7 100.9 100.7
北 京 98.9 100.2 99.4 100.5 96.8 99.8
上 海 98.4 100.6 97.7 100.5 99.1 100.8
西 安 98.3 99.7 97.1 99.6 100.2 99.9
(图表来源：国家统计局官方网站)
北京、上海、西安
三城市房地产复苏调查
为更全面的了解国内房地产业界状态，本刊记者分别在首都北京、金融中心上海、西部城市西安对当地房地产的宏观发展状况及业界基层进行了调查。
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