| 来源： |
中国房地产报 |
发布时间： |
2009年06月01日 14:00 |
作者： |
尹霄飞 |
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特约记者尹霄飞南京报道
5月18日，南京新城市商业置业有限公司与美国HOK国际建筑设计咨询有限公司正式签订合作协议，此次签约成功将为新城市广场二期打造为江苏地标定下基调。记者专访了在城市综合体方面有着丰富经验的南京新城市商业置业有限公司董事长朱献国。
中国房地产报：国内开发城市综合体存在哪些问题？
朱献国：目前国内城市综合体的开发成功率低，不是每一块地都能做城市综合体。现在国内有些城市盲目贪多建造城市综合体。在我们看来，按照人口密度划分，50万人口的区域拥有一个城市综合体比较合适。比如拥有600万~700万人口的南京市，未来可以有10个左右的城市综合体，如果有20个就多了。
城市综合体的面积应该在50万平方米以上，选址一定要处于交通枢纽。另外，开发城市综合体时要具体分析，不能照搬国内同行的模式，尤其是中小城市建造城市综合体，前期一定要经过细致调研。
中国房地产报：你对城市综合体开发模式如何理解？
朱献国：城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功能。城市综合体的开发周期长，一般需要3~5年的开发周期，新城区开发相对快些，而市中心区域开发周期往往要5年甚至更长。
城市综合体的开发要遵循当地城镇发展规律。前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性。在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出。
中国房地产报：开发城市综合体与当地城市建设的关系是怎样的？
朱献国：目前来看，城市综合体开发面临很好的外部发展环境。城市综合体都是长期经营的项目，利于城市基础建设。因此希望政府职能部门眼光要长远，前期出让的土地价格尽量不要高，限制条件也要考虑到商业地产的实际开发特点。因为城市综合体带来的是长远的经济效应，对周边区域带来的是长期收益。
中国房地产报：你在后期的运营和物业管理上有何心得？
朱献国：我们对商业项目采用长期经营的运营管理方式。通过统一经营、统一管理、统一招商、统一推广运营，商业业态不能零散，这样商业地产才能够实现整个物业持续性升值。
另外，城市综合体的后期管理需要将商务办公、商贸、休闲娱乐各个功能无缝衔接。使之成为一个和谐的整体。我们会聘请国内外零售行业以及商业物业管理经营方面的高水平管理人才，建立专业化商业部门，累积专业经验，进行标准化运作。
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