| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年03月21日 09:39 |
作者： |
殷鹏 |
| |
案例测算表
以一套５０万元、３０年期限的房贷为例，办理“点按揭”与普通按揭贷款比较如下：
普通按揭贷款 “点按揭” 节省
贷款金额 ５００，０００ ５００，０００ ／
贷款期限 ３０ ３０ ／
贷款利率 ４．１５８％ ３．７８０％ ０．３７８％
“点” ０ １．５ －
支付“点”费用 － ７，５００ －
月供 ２，４３３ ２，３２４ １０９
支付利息 累计４年 ８０，２７１ ７２，８０５ ７，４６６
合计
累计１０年 １８７，９５２ １６９，８５７ １８，０９５
累计３０年 ３７５，８２４ ３３６，６７５ ３９，１４９
根据测算，支付７，５００元办理“点按揭”，累计１０年相比普通贷款方式节省１８，０９５元，累计３０年节省３９，１４９元。
通过商业贷款购房的客户都会遇到两种选择：等额本金还款法和等额本息还款法，这只是房贷产品中最基本，也是最好懂的。银行为了吸引更多的客户，推出很多所谓“省息”产品。当你准备选择这类产品之前，你不仅要会计算利息实际能节省多少，更要对自己的收入水平、还款计划有个大致的估量，普通人能够做到这一点的确不容易。
何为买点？
深圳发展银行营业大厅里，前来办理房贷按揭业务的张女士一脸疑惑。事实上，在深圳发展银行于3月16日面向全国推出“点按揭”房贷产品之前，世界上除了美国，没有一个国家使用点数设计的房贷产品。
深发展总行零售贷款总监柳博告诉记者，“点”表示借款人在贷款时预先付给银行的费用，以贷款总额的百分点来计算。例如100万的贷款，1个点表示需要支付1万的费用。
“点按揭”就是银行为个人客户提供的一款通过预先支付一定费用，从而获得贷款利率进一步降低的房贷产品。1个“点”即是贷款金额的1%，客户通过支付一个或多个“点”的费用，可以使贷款利率降低，进而达到降低房贷支出、合理安排月供和省息的目的。
“点按揭”房贷产品分别针对10-20年期和20-30年期的贷款，定制了购买1.25个点和1.5个点享受低利率的房贷产品。张女士和丈夫都属于工薪阶层，预计未来还款的年限比较长，打算办理一笔30年期的100万按揭贷款。
客户经理为张女士算了一笔账，倘若不办理点按揭，按照目前30年期7折房贷利率4.158%计算，张女士一共需要支付75万元利息，办理“点按揭”，张女士需花1.5万购买贷款总额的1.5个点后，可以享受3.78%的低利率，总共节省7.8万，省息达10％。
理财规划的重要
据了解，“点按揭”业务目前仅适用于新发放的房屋贷款。那么，究竟在什么情况下适合买点办贷款呢？
“点按揭产品实际上是对预计未来较长期限还款的一种投资，贷款时间越长，利息节省越多，平衡点大约在四、五年左右。如果客户已经计划在两、三年内就要出售房产或准备还清贷款，那么就不应该选择这个产品。”柳博说。
他进一步解释道，“是否选择适合点按揭产品，应该以贷款期限长短为导向。如果你准备做一个长期的贷款，那么选择支付‘点’降低利率可以使你长时间地享受较低的利息。如果你的时间限定较短，还贷时间不长，那么就可以选择较高的利息而非‘点’了。这也是‘点按揭’只针对10年期以上贷款客户的原因。”
也就是说，客户买点付出的费用，需要依靠贷款在后面各年累计的利息节省“赚”回来，一般来说贷款满4-5年，节省的利息与买点费用基本相当。如果客户的贷款寿命超过4-5年，节省的利息超过了买点费用，客户就真正实现了省息；如果贷款在2-3年内就结清了，客户就不划算了。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
