| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年03月11日 08:25 |
作者： |
王进 |
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曾声言“绝不降价”并在四年中只售出三套住宅的上海天价楼盘汤臣一品，日前大幅降价，以6.8万元/平方米单价售出了其2009年的首套住宅，这相对其2005年开盘时公布的11万元/平方米下降约38%。
汤臣一品的深幅降价是否预示上海高端物业处于大降价前夜？对此，市场人士有不同看法。知名房产机构“易居中国”提供给中国证券报记者的数据显示，2月上海共成交豪宅（均价3万/平方米以上）83套15074平方米，成交面积环比上涨了45%，同比上升72%。但与豪宅成交放量的同时，豪宅套均总价环比上升16%，达到704万元/套。
易居中国分析师薛建雄告诉记者，目前上海豪宅市场出现“两极分化”的局面，一批此前在市场火爆时定价高达5－8万元/平方米的物业已经重新回到了3万元/平方米乃至更低，但是在浦东花木地区、陆家嘴、新天地等豪宅聚集区，依旧有一批豪宅价格始终没有松动，且成交旺盛。目前看好这一地产前景的开发商也仍大有人在。记者从业界获悉，香港新鸿基集团拟在浦东建造新的豪宅地标“滨江凯旋门”，其单价最高将定在18万元左右。
汤臣一品已无“指标”意义
薛建雄认为，汤臣一品的降价不能被看作具有引领价格趋势的意义。自从2005年该盘预售以来，其定价始终被业界认为远远脱离该区域的价格水平。据悉，与周边高档物业定价在5万元――7万元左右的水平相比，汤臣一品的定价根据楼层不同而介于8万元――15万元之间，其最低价格已脱离了周边高档物业的最高水平，造成其数年来销售状况的冷落。
第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬也表示，以前汤臣一品11万元/平方米的叫价属于“有价无市”，并不具备参考价值。薛建雄认为，汤臣一品的降价，其意义也许在于汤臣集团在该物业的定价策略上将发生变化。因为一旦降价后的价格落入周边楼盘的价格区间，就将开始吸引周边潜在购房客户，随后开发商可以按照汤臣一品不同楼层、品质的物业来逐步升价、区分客户需求。
分析人士称，目前，上海的豪宅市场出现“涨跌互现”的局面，既有类似汤臣一品的雪崩式降价促销的顶级楼盘，也有自去年以来价格始终岿然不动的豪宅，因此汤臣一品的降价事件更多具有个案而非普遍意义。
“隐形楼王”成交活跃
做为汤臣一品降价仅是个案的论据之一，是上周上海的“隐形楼王”――位于新天地的翠湖天地嘉苑，不仅没有降价，还分别以单价10.8万元、11.5万元、9万元的价格成交了三套住宅，其价格逼近汤臣一品数年前市场境况不错时销售的价格。
翠湖天地嘉苑之所以被称为“隐形楼王”，是因为其住宅最高单价为13万元，与汤臣一品的最高价相距无几。据透露，在翠湖天地置业的买家多为香港人，新天地已经成为香港、台湾人士生活和工作的聚居区之一。此外，位于浦东花木地区的顶级豪宅御翠园也销售势头强劲，近期分别以6万、7万和9万元的单价售出三套物业，其价格均接近乃至高于汤臣一品近日的售价。
薛建雄认为，豪宅旺销的原因，来自海外金融风暴在东南亚的效应目前已开始充分释放，而上海及全国楼市尽管因经济危机的影响而价格下跌，但是中国经济相较周边国家依旧具有提升潜力和空间，因此，上述地区及港台华人因生意难作及求财富保值，出现在上海逆市大购豪宅的倾向。
其选择的主要标的，是上海有抗跌能力的顶级豪宅和潜力区域豪宅。
因此，针对目前的市场态势，分析人士多认为，高端物业市场已经处于典型“两级分化”格局，大多数产品因供应能力过剩以及同质化严重而下跌，包括凯欣豪园、豪景苑、香梅花园、金色贝拉维等一批楼盘均价跌到3万/平方米以下，在去年房地产市场火爆时，上述物业中有的价格一度高达5万元/平方米以上。位于陆家嘴的一些老牌大型豪宅，二手房价格已有低至近二万单价的，几乎重现2005年底2006年初的行情。但与此同时，还会有少数引领产业发展的产品依然能够保持上涨态势。这一格局将贯穿2009年高端物业市场的始终。
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