| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2009年01月16日 14:13 |
作者： |
潘晟 |
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随着全球经济的继续下滑以及房地产市场的整体低迷，原先走势较为良好的商业地产也难逃降价的命运。从去年三季度开始，沪上不少甲级写字楼租金都出现了不同程度的调整。近日有媒体报道称，环球金融中心局部日租金跌破10元/平方米，入驻率仅为50%，这也从一个侧面反映出整个甲级办公楼市场的低迷。而商铺市场在去年四季度虽未出现明显调整，但业内人士认为，其前景也未必乐观。瑞银亚洲房地产研究部王震宇认为，目前商业地产的问题在于供应量太多，未来很可能出现空置率上升，租金下降和回报率下降的情况。
租金同比下跌4.7%去年第4季度，上海甲级办公楼市场的供应量继续增加，共有三个办公楼项目完工。长宁区的东方维京大厦、古北财富中心以及陆家嘴的高宝金融中心的完工上市，给上海甲级办公楼市场带来超过14.5万平方米的新增供应，将上海甲级办公楼存量推高至526余万平方米。
但是由于经济下行的冲击，整个市场的需求量明显萎缩。根据有关统计，截至去年12月底，上海全市办公楼平均空置率达到15.2%，环比增加6.43个百分点，同比增加13.01个百分点。而从上海市的各个区域观察，第四季度空置率最低的是卢湾区，平均空置率达到4.16%。空置率最高的区域是陆家嘴区域，本季度平均空置率达到26.65％。而在空置率不断上升的同时，办公楼的租金则在不断的下降。本市甲级办公楼平均租金报价在去年第4季度降至8.56元/平方米/天，与前一季度的8.69元/平方米/天相比，环比下跌1.5%。与2007年第四季度相比，同比下跌4.7%。
对于今年办公楼市场的走势，戴德梁行预计，将有超过75万平方米的甲级办公楼竣工。而由于市场有效需求缺乏支撑，意味着未来空置率将继续增加，而空置率的持续增加，暗示着未来租金可能进一步下跌。
新商铺或需降租从去年第四季度商铺地产的表现来看，虽然国际金融危机对物业市场影响甚大，不过商铺租赁的表现却相对稳健。比如高档品牌继续入驻中心商圈，Armani和MarcJacobs本季度分别进驻恒隆广场和中信泰富底层旺铺。而向阳儿童世界由Nike和Puma等进驻后，转型为运动品牌商场。而在浦东陆家嘴区域，与办公楼市场受到冷遇不同，位于东方路世纪大道的96广场已经引进大量发展成熟的著名品牌，如H&M，Costa等。
而且商铺租金和入住率也保持了上升的势头。五大核心商圈的每日平均租金达到每平方米54.2元，较2008年第3季度上升5％，与去年同期相比上升10％。而随着市一百新楼的装修完毕以及南京西路部分商铺的重新开业，四季度平均入住率上升至92.8％，比上季度提高4.4个百分点。
但是，在去年第四季度也有像华亭伊势丹关店撤离锦江购物中心等现象的发生。业内人士认为，尽管中心地段为已经成熟的商业项目，但金融危机对上海高档商铺租赁市场的影响尚未明朗。鉴于一些大型零售商受到金融危机的冲击，未来可能停止在沪的品牌扩张，同时尚未进入上海市场的新品牌可能暂停其在沪开新店面的计划，所以一些新上市的商铺物业很有可能在招商阶段遇到困难，或许需要靠降低租金来吸引客户。
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