| 来源： |
每日经济新闻 |
发布时间： |
2009年01月16日 09:42 |
作者： |
李丽 |
| |
土地价值的缩水或将直接冲击地产商的净利润。瑞银最近一份资料显示，9家H股中的中资房产上市公司，2007年土地的存货减计量达到403亿元。昨日，瑞银亚洲房地产研究部联席主席王震宇在接受 《每日经济新闻》记者采访时表示，由于大多数城市2008年的土地价格水平已经下滑，同时房价也有所回落，因此，在2007年高价拿地较多的公司，存在一定的风险，2009年，这些公司将继续“疗伤”。
【现状】
07年9家上市公司 土地存量减计403亿
一位上海资深房产专家在接受记者采访时表示，由于2008年不少城市土地有较多流拍现象，因此，2008年市场对土地价格的判断多为流拍价，很难对2007年的高价土地做对比，部分公司会将2007年的土地成交价和2006年的成交价做对比。
王震宇说，如果依照2006年的土地成本和房地产上市公司2007年购入土地价值进行评估，多数地产公司都需要进行规模不小的土地存货减计。
瑞银的资料显示，在雅居乐、碧桂园、中国海外、绿城、合生创展、世茂房地产、SOHO中国、合景泰富、富力地产9家H股的中资地产上市公司中，2007年所获土地的存货减计量将达到403亿元人民币。
根据瑞银的评估，富力地产2006年所获土地的成本价约为922元/平方米，2007年的土地成本价却达到1701元/平方米,2007年所获土地面积约为574.9万平方米，直接导致存货减计的量达到45亿元，约占2008年净利润的134%。
王震宇建议，对于存货减计量相对较高的企业而言，为了今后两年的利润增长空间，有能力的公司最好进行一些减值拨备。
【困惑】
土地价值缩水 到底要不要计提
土地价值的缩水导致部分房企陷入两难的处境。上述资深房产专家表示，如果进行计提减值，那可能会增加企业的负债率，而在目前，不少房企的负债水平都相对较高，处于相对危险的境地。这样，将直接引起企业在今后融资等方面的困境。但如果不计提，有可能会影响到今后两年企业的净利润水平。
王震宇表示，在2007年市场高峰时，高价拿地的预期是房价再涨2成，从而可以有2~3成的利润率。而如今，由于房价可能回到2006年的水平，因此，2007年的土地就不太可能达到预期的利润率。
王震宇认为，因为大部分的房企比较现实，会下调企业的盈利预测。再就是少数房企，会为过去高价的土地提取拨备，这对他们未来的盈利会有很好的影响，特别是在现在这个资本市场比较宽松的情况下，进行拨备后，未来两三年对公司和投资者关系方面，都是非常有利的。
王震宇认为，但不是所有的公司都有能力做拨备，因为会导致资产负债表的大降值，影响借贷能力。
对于提取多少拨备，王震宇认为，从会计角度，基本上要达到成本能够实现的价值，较低的价格入账，所以理论上很多房企在这方面需要提取拨备，但是实际上来说，很多土地买下来后，还要看未来实际成型的产品，产品是高价还是低价，所以这方面有很多主观因素，还要看企业对于未来的展望和预期，因此，很难给出一个准确的拨备数据。
王震宇认为，如果房价继续下调，土地拨备的情况可能更常见，但是从两年的下调幅度来说，大部分的房企能够逃过此劫，但是需不需要做，愿不愿做是企业自己的判断。
【预测】
09年主要目标是卖楼而非买地
“预计今年多数房企会保持20%的毛利率水平，假设之前高于这个数字，那么就会向这个数字靠拢，且盈利状况不容乐观。从接下来的土地需求而言，房地产企业的胃口将降低七八成，过去几年的土地囤积足以支撑一些企业8年的落成量，所以他们将继续在今年 ‘疗伤’。”王震宇说。
王震宇认为，2009年开发商的主要目标还是卖楼，而不是买地，所以在土地需求萎缩的情况下，就算地方政府能够很快降低土地价格，房企也未必有这个出手能力。
大部分能够买土地的，可能是那些手持净现金的房企，比如大部分香港的房企，他们负债比例才百分之十几，而内地的房企可能负债率在80%左右，因此，基本上未来一年就是“疗伤”，把自己的资产负债重整，做到健康水平，再去买地。
上述资深房产专家也表示，2009年的土地市场依然会维持2008年的相对冷清状态。该人士同时指出，在市场依然冷清的状态下，可能会出现“大浪淘沙”的过滤效果，部分资金实力不强的房企，会被淘汰。
从宏观方面来看，该人士认为大部分上市的房企问题不大，但是有些二线房企，或正在准备上市又买了很多高价土地的房企，今年没有这么大的资金，可能他们的风险最大。
再就是第三类房企，属于比较小的房企，因为各种关系，他们可能只持有一两块地，管理比较保守，他们完全没有问题，基本上没有资金压力。所以这次风险最大的反倒是中型房企，未必是大型的，因为他们大到足以影响银行对他的借贷态度。
同步播报
机构调低上置集团评级
1月7日，标准普尔宣布，由于上置集团有限公司 （上置集团）销售疲软却仍快速扩张，将其评级展望由稳定调整为负面。
标准普尔信用分析师李国宜表示，“评级展望调整反映了2008年上置集团令人失望的房地产销售情况，而且我们预计2009年其销售可能将继续疲弱。2008年公司房地产销售额仅为25亿元，远低于我们预期的35亿元。我们下调发债评级源于公司优先债始终保持在较高水平。”标准普尔认为，由于公司（上置集团）将主要通过本地借款支持房地产项目的建设，因此至少在未来18个月内，优先债占总资产的比率可能将保持在15%以上。
尽管房地产行业前景堪忧，但上置集团仍持续快速扩张。2008年8月和12月，公司分别斥资11亿元和1.29亿元在海口和沈阳购入地块。由于房地产销售持续低迷，此次土地收购无疑将加剧流动性压力。上置集团预计2009年将支付至少5亿元的地价款，并录得海口项目一期开发相关的新增建设成本，该项目将在2009年上半年进行预售（已经推迟6个月）。
正如标准普尔此前的预期，由于销售弱于预期、土地收购规模和建设成本高于预期，上置集团的信用指标可能不会在2008年出现改善，并可能在2009年进一步恶化。
|
| |
|
| |
|
| |
|
|
|
|
|
