| 来源： |
新京报 |
发布时间： |
2009年01月16日 10:22 |
作者： |
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事实上，早在2008年11月22日，金都心语就在北京楼市扔下了一颗“重磅炸弹”，8800元/平米的开盘起价冲破了购房者对东四环区域动辄万元的心理价位。
欲速战速决，推低价新品
在金都杭城的后期“金都心语”开盘前，很多业内人士都预计，其价格会在12000元/平米左右。不过，开发商心里有另一番打算：金都心语是投资性产品，如果不留出投资空间，是很难有客户接受的。
经过考虑，公司将楼盘的起价定在了8800元/平米左右。对于东四环来说，这个价格超出了很多人的预料。在房价飙涨的2007年，百子湾的楼价一度冲高到17000元/平米以上。
于是，8800元/平米的价格一披露，一石激起千层浪。当时几乎北京所有的媒体都报道了此事，现场咨询和网上排号的人数迅速攀升。
这正是开发商要的结果：一步到位，吸引眼球，然后速战速决。开发商解释：新价位的房子一定要保证能够迅速销售，并且明确产品差别，将市场对区域价格下降的印象减少到最低，减轻后期销售的压力。
开发商所称的“产品差别”即是，金都心语是50年产权的酒店式公寓；此前卖的是70年产权的住宅，大户型住宅也还有“存货”。
低总价引来对手购房
尽管如此，周围一些楼盘还是感受到金都心语新价格定位所带来的影响。据知情人透露，自从金都心语开盘以来，周围就有一些楼盘一套也没有卖出去。区域内其他开发商也因此看到了市场上对于价格的敏感，纷纷仿效，推出低总价的小户型。
据知情者称，附近某楼盘的一位开发商也跑到“邻居家”看房，感觉比买自己家的还划算，就出手买了，而金都公司一些员工也出手了。
2008年11月及2009年1月的两次推盘，金都心语都实现了速战速决，600多套房源全部售完，这也验证了目前楼市“价格效应”主导的趋势。“我们知道是小户型酒店式公寓，金都心语在利用率、朝向上有一些局限，但低总价很吸引人。我们就是因为它的低价才买的。”现场的购房者告诉记者。还有人表示，尽管是投资产品，但计划将这套房作为“婚房”住上一段时间。
■ 开发商说
资金紧缺度决定是否“腰斩”
●肖志刚（永通昌集团营销总监）：
经过一年的滞销，多数开发商已经没有资金支撑其继续扛下去。对于开发商而言，降不降价，降多少主要是取决于其资金的数量。如果再没有资金回笼就可能倒掉的话，开发商肯定会“腰斩”降价。
在今年上半年经济形势难以改观的情形下，价格“腰斩”的楼盘会越来越多。我们的项目今年不会腰斩降价，因为我们还能扛一段时间。
国企慎对降价销售
●金隅嘉业有关负责人：
虽然国企开发商不敢轻易草率降价，但当周边楼盘都出现大幅降价后，为了促进销售，国企的楼盘也是需要降价的。只不过国有地产开发商要顾及民生问题，降价幅度大了，对前期业主会造成损失。
我们不降价销售是因为我们资金充足，且原来制定的价格比较合理，没有高利润销售。
“现在房地产行业就是一个大车，开发商们都在车上。目前这辆大车正在往下滑，万科率先降价促销，老早就从车上跳出去了，或许摔得鼻青脸肿，但人是没问题的。其他开发商还在车上的话，就有可能随着大车跌入万丈深渊。
———肖志刚
■ 专家视角
前年暴涨楼盘最易被“腰斩”
●李文杰（中原地产华北区域总经理）
谈市情 或有更多项目以“腰斩”价换取销量
目前出现价格“腰斩”的在售楼盘尚不多。如果北京楼市销售仍旧疲软，那么，“腰斩”价格以换取销售量的楼盘数量会逐渐增多。
哪些楼盘最有可能会出现价格“腰斩”，需要根据各自的实际情况来分析。2008年入市的楼盘很难会“腰斩”销售的。因为去年开发商制定售价时非常谨慎，主要是根据楼盘的成本及区域最低房价来制定，相对适中且合理。尤其是那些通过公开出让方式获得土地的项目，土地成本占到总成本的40%左右，让其“腰斩”不太现实。在现有的情况下，开发商还不会低于成本价销售房子。
会出现“腰斩”的主要是2007年价格暴涨的楼盘。此类楼盘的售价有些“虚高”，没有支撑要素，当楼市整体销售惨淡时，价格就会被打回原形，可能出现“腰斩”。可能“腰斩”的，也是那些协议出让土地的项目。
观实质 “腰斩”为名 变产品是实
对“腰斩”楼盘的价格也要进行理性分析。有些楼盘出现所谓的“价格腰斩”，其实是产品类型发生了改变，比如以前卖高价的是70年产权的住宅，低价卖的则是50年产权的商业房，或者从精装修变为毛坯房。
因此，对于“价格腰斩”不能一概而论。就目前来看，当一个项目售价达到“腰斩”时，其售价也基本属于“见底”状态了。至于“腰斩”后的价格是否合理，则要结合该楼盘所在区域房价及其产品品质进行分析。如果该项目腰斩后，还在该区域处于高价位，显然其还会有下降的空间。
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