| 来源： |
上海金融报 |
发布时间： |
2009年01月16日 14:10 |
作者： |
潘晟 |
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可以预见，2009年不同城市的开发商将根据目前的市场运行现状，重新以与市场需求更为契合的价格来吸引购房者，从而在优化自身现金流的基础上消化现有库存
宏观经济的下行对房地产行业造成了严重的冲击，整个市场需求量出现了大幅度的下滑。而国内住宅市场在过去几年里积累的高库存对地产商、银行以及宏观经济都是很大的负担，也不利于未来房地产市场的良性发展。业内人士认为，2009年必将是房地产企业竭尽全力消化库存的一年。
巨大存量需要消化
DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼指出，目前住宅市场有着巨大的库存量急待消化，造成这一现象的主要原因来自两方面。一方面是一级土地市场库存“主动性积压”，以期规避未来土地资源日益短缺的风险。1998-2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于开发商手中，可见主动性积压情况的严重。
而另一方面，是二级住宅市场库存“被动性积压”。进入2008年，全国商品住宅市场首现价量齐跌，成交量的下滑难以支撑房价高位运行，2008年三季度，全国商品住宅价格同比与环比双双回落，DTZ戴德梁行所监测的全国十大城市成交量同比下滑46%，萎缩程度远远高于全国平均水平。如果按现有成交速度来测算，预计全国十大城市的新建住宅库存量需要未来大约10-12个月的时间，才能基本消化出清。
而土地流拍现象的增多也从一个侧面反映出了土地储备对于房地产商的压力已经很大了。瑞银亚洲房地产研究部联系主管王震宇认为，土地流拍主要是需求的问题。目前房地产企业对于土地的胃口大大降低，下降幅度可能达到了七八成左右。因为大多数开发商在过去两年里大肆买地，已经囤积了不少的土地。而这些土地储备基本上没有时间消化。因为在楼价下降的时候，基本上所有需求都是滞后，或是根本不会出现。目前大部分房地产商今年主要目标都是卖楼，不是买地。可以说今年是一个卖房年而不会是一个买地年。
中型房企压力最大王震宇认为，目前大部分开发商在资金方面都有着很大的压力，可以说未来的一年开发商要做的就是疗伤，把自己的资产负债重整，达到健康的水平。从微观的层面上很难分析哪家地产公司可能面临破产的风险，但是从宏观方面看，大部分上市房地产商的问题应该不会太大。因为虽然他们的土地储备压力比较大，但他们已经大到足以影响银行对他们的借贷态度。而那些比较小的开发商，可能手上只持有一两块地，而且管理比较保守，所以资金压力会比较小一些，可以等两三年再卖问题也不大。现在压力最大的主要是那些二线的、可能正在准备上市的开发商。他们过去在高价位拿了很多地，但是今年又因为市场环境的问题上不了市，导致资金难以到位，所以中型的房地产企业面临的风险可能是最大。
不过，由于目前宏观政策的放宽，或将有助于开发商度过难关。蒋尚礼表示，去年9月央行结束了长达二年四个月之久的信贷紧缩，在短短的3个月时间内，就将存贷款利率恢复到信贷紧缩前2002-2003年的水平。在降低购房成本的同时，不断向市场释放流动性。预计今年利率水平仍有近81个基点的下调空间。但随着货币政策调控空间的不断缩窄，购房需求的利率弹性也将逐步降低。
为了较好地消化现有库存，以“中央财政支持地方，地方政府财政补贴”的方式，以加大对各地方低收入家庭货币补贴促其消化市场存量住宅，将具有较好的政策指导意义。同样，根据各地市场供需现状、银行抵御风险能力，放宽第二套房贷、土地出让金缴纳时限等限制条件，将执行力度下放于地方政府，由地方政府制定具体细则，将有利于预售条件的改善，从而吸引刚性需求入市、鼓励改善性需求释放，稳定住宅市场发展。可以预见，2009年不同城市的开发商将根据目前的市场运行现状，重新以与市场需求更为契合的价格来吸引购房者，从而在优化自身现金流的基础上消化现有库存。
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